Nợ xấu và Tam giác Quỷ Reviewed by Momizat on . BLOG CỦA NGUYỄN Y NGÀY THỨ BẨY 3/11/2012 Bản chất của nợ xấu là một khoản tiền cho vay mà chủ nợ xác định không thể thu hồi lại được và bị xóa sổ khỏi danh sách BLOG CỦA NGUYỄN Y NGÀY THỨ BẨY 3/11/2012 Bản chất của nợ xấu là một khoản tiền cho vay mà chủ nợ xác định không thể thu hồi lại được và bị xóa sổ khỏi danh sách Rating:
>>Trang chủ » Lang Thang Phố Nhỏ » Nợ xấu và Tam giác Quỷ

Nợ xấu và Tam giác Quỷ

BLOG CỦA NGUYỄN Y NGÀY THỨ BẨY 3/11/2012

Bản chất của nợ xấu là một khoản tiền cho vay mà chủ nợ xác định không thể thu hồi lại được và bị xóa sổ khỏi danh sách các khoản nợ phải thu của chủ nợ. Đối với các ngân hàng, nợ xấu tức là các khoản tiền cho khách hàng vay, thường là các doanh nghiệp, mà không thể thu hồi lại được do doanh nghiệp đó làm ăn thua lỗ hoặc phá sản,..

Theo định nghĩa trên thì Nợ xấu đang tồn tại ở phân đoạn giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp. Hiện tại Nợ xấu nằm ở các dạng như sau :

- Ngân hàng với các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản ( Chủ yếu ) có thể lên đến 80% tổng nợ xấu

- Ngân hàng ( thông qua các Công ty cho thuê tài chính ) với các doanh nghiệp kinh doanh có liên quan đến Tài sản cho thuê tài chính mà làm ăn bị thua lỗ

- Ngân hàng ( thông qua các Công ty Chứng khoán ) vì “ôm cổ phiếu” không đúng thời điểm nay giá cổ phiếu

Để cùng bạn đọc cho ý kiến tôi xin nêu chủ yếu về khoản nợ xấu thứ nhất “Ngân hàng với các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản” để cùng bạn đọc lột truồng nó ra và tìm cái cách nào đấy để tháo gỡ. ( Cứ như ông “ Bình ruồi ” thì đang tìm cách “đánh bùn sang ao”

 I . Bắt đầu từ các dự án:

Vào những năm 2002-2004 các dự án bắt đầu được cấp tốc vẽ ra và xin được phép đầu tư chủ yếu nằm ở đất nông nghiệp Lấy giá đất năm 2009 theo Quyết định số: 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND Thành phố thì mức cao nhất đền bù là 260 000 đồng/1m2

Doanh nghiệp vẽ ra cái dự án ( Giả thử đó là dự án khu chung cư cao tầng và văn phòng cho thuê có diện tích 10 Ha ( 100 000 m2 ). Ta sẽ tính toán

- Tiền đền bù đất : 260 000Đ/m2 x 100 000m2= 26 tỷ đồng

- Dự án đầu tư ( có quyết định của UBND tỉnh thành phố giả sử 350 tỷ đồng

- Muốn thực hiện dự án doanh nghiệp phải có tối thiểu 25% vốn ( tức là 87, 5 tỷ ) bằng bất kỳ giá nào Doanh nghiệp phải có báo cáo tài chính ( Báo cáo đểu cũng được ) về nguồn vốn cho đủ 87,5 tỷ )

Như vậy sau khi có dự án Doanh nghiệp vác tất cả đi làm HỒ SƠ VAY VỐN ĐẦU TƯ

II. Quá trình Vay vốn và Tài sản thế chấp.

Doanh nghiệp sẽ thế chấp bằng Tài sản được cấp phép ( Đó là Đất đai).

Mấu chốt là ở chỗ này. Có phải Doanh nghiệp định giá đất bằng chính cái giá doanh nghiệp đền bù (Không! Hoàn toàn không!). Doanh nghiệp sẽ thế chấp bằng giá đất trên thị trường ( thời kỳ năm 2009 khi đã trở thành đất dự án nó có giá tối thiểu 40 triệu đồng / 1m2

Bài toán thứ hai:

- Giá đất 100 000m2 khi đó sẽ là 100 000 m2 x 40 triệu VND = 4000 tỷ đồng

- Chênh lệch khoản tiền so với đền bù là : 4000 tỷ – 26 tỷ = 3 974 tỷ ( Ba ngàn chín trăm bày mươi tư tỷ đồng )

- Ngân hàng cho vay toàn bộ dự án 350 tỷ – 87,5 tỷ = 262, 5 tỷ vì Tài sản thế chấp lớn hơn giá trị dự án

Khi triển khai doanh nghiệp không phải tập trung đầu tư vào mỗi một cái dự án này mà họ sẽ làm Năm Bảy cái dự án khác và với công việc trên cứ triển khai dự án, cứ vay tiền

Bài toán thứ Ba:

- Khi có tiền chủ doanh nghiệp lấy mỡ nó rán nó để tiêu tan một phần cải khoản lợi khùng 3 974 tỷ ( Ba ngàn chín trăm bày mươi tư tỷ đồng )là đi Bôi trơn hệ thống:

+ Từ cán bộ giải phóng mặt bằng trở lên đến các quan cấp TW không loại trừ các đồng chí X

+ Thậm chí có những doanh nghiệp mua cả xe cho xếp : “ Thưa anh anh nên thay xe khác không nên đi loại 900 triệu để tiếp khách ngoại quốc, và họ sẵn sàng trang bị cho xếp xe trị giá 6-7 tỷ đồng ”

TỪ SỰ DÀN TRẢI ĐẾN BUÔNG LỎNG QUẢN LÝ NÊN TỶ LỆ CÁC DỰ ÁN HOÀN THÀNH ĐẾM ĐƯỢC TRÊN ĐẦU NGÓN TAY

Hết ăn đất ( Cướp đất ), mánh lới mới được tung ra là bán căn hộ chung cư dưới hợp đồng Hợp tác đầu tư . Dân tôi ơi sao mà mê muội thế!!!

Nếu bán căn hộ chung cư thì hợp đồng phải có căn hộ tầng mấy?, số bao nhiêu ? của chung cư nào ? Ai là chủ đầu tư? bao giờ hoàn thành ? bao giờ bàn giao? v.vv.. và vv. Và họ phải xuất Hóa đơn tài chính được nhà nước quản lý như xe trả góp chứ!

Sao lại ký hợp đồng góp vốn đầu tư ??? Đã không có nhà ở thì phải nộp tiền trước mà mua nhà chứ sao lại góp vốn đầu tư. Đã góp vốn đầu tư thì lời ăn lỗ chịu bây giờ còn kêu ca gì ??? Tội nghiệp quá!

III. Chung quy lại là tại ai?

Sự ngu dại của Dân hay thủ thuật của cái tam giác quỷ ?

Hà Nội 01/11/2012

Nguyễn Y.

Bình luận (83)

    • Hồng Quang

      Góp nhặt điều HAY, nhanh tay THU VÉT

      Xin tóm tắt 1 vài kiểu HAY “cũ mèm” nhưng luôn thành công:

      + Trong đất đai: “Giải tỏa, đền bù” đất dân thành dự án hoành tráng (ví dụ của Ng Y). Biến 1tỷ thành 1000 tỷ. Rút trước “lợi nhuận” nhờ vay banks + hợp đồng góp vốn với “bầy đàn” + bán sang tay cho nước ngoài, nước trong.
      + Trong Vina: Mua sắt vụn 100 tỷ, thanh lý 2 tỷ. Rút “lợi nhuận” nhờ vay banks + “hỏa hồng”
      + Trong tài chính, ngân hàng: Sáng lập banks để vay rẻ OPM rồi đi thâu gom banks và “lướt sóng” CP khác. Rút “lợi nhuận” nhờ “lướt sóng” và bán lại cho chính cty/banks của mình với giá cao. Chênh lệch đút túi, lỗ…nhà nước lo (vì ko dám để bank chết đột tử).

      LƯU Ý:
      + Các cuộc chơi đều dính đến ngân hàng và COCC theo nguyên tắc “mỡ nó rán nó” hay “tay ko bắt giặc”.
      + Ai cũng thấy ngon nhưng phần ngon chỉ dành cho VIP, phần dở (thường là “mất”) dành cho người góp vốn hợp tác “bầy đàn”. Thậm chí cả dân đen cũng được hít xái “nợ xấu”
      + Cuộc chơi theo cấp độ tận thu CAO THẤP: Ưu tiên dự án CAO cấp để mau vét đc tiền từ các đại gia và thứ gia; Hết thời CAO thì xoay ra THẤP cấp để hướng về nguồn thu nhà ở xã hội, giá rẻ (nhà “Giấy hứa”). Kẻ ko có cửa nào thì xoay sang tận thu PHÍ xe đạp điện

      Reply
      • BB

        Tiếc thay nhà nước toàn đi sau Nhóm lợi ích để “dọn rác” và “cõng nợ”… CHẾT DÂN ĐEN VÀ TOÀN NỀN KINH TẾ !???????????

        Ai cũng hiểu chỉ GHẾ NGỒI (chỉ biết xin lỗi) KO HIỂU

        Reply
        • Cao Thanh Lam 81

          đây được gọi là kiểu ” bán hàng đa cấp ” siêu cao cấp hay không nhỉ???. từ chính phủ, đến chủ dự án, đến nhà đâu tư, đến con buôn và sau cùng là dân đen. kiểu như muaban24:D

          Reply
  • JackZhang

    Dân Tham trong nền kinh tế bầy đàn ..để kiếm chác..nên mới thành Thâm. Mất nhiều nhất là cho ông to ông bự. Tóm lại tiền được tãi ra theo lối định hướng XHCN (Xả Hụi Chọn Nhóm)

    Reply
  • thiendoan

    Bài viết khá đơn giản,dễ hiểu tuy nhiên vấn đề đơn giản vậy thì trăm ngàn các nhà “đầu tư góp vốn” bị mắc phải cái gọi là “”Sự ngu dại của Dân”".Họ bỏ hàng tỷ đồng,kinh nghiệm thì đầy mình ko thể không biết cái gì là “”hợp đồng góp vốn đầu tư”".Còn con số 3974 là để bôi trơn hệ thống là không đúng.Bôi sao hết chỗ đấy??Bài viết chưa thấy được thực tế!

    Reply
    • bicon

      Bạn nên đọc lại bài viết! nguyên văn tác giả viết “một phần cải khoản lợi khùng 3 974 tỷ ( Ba ngàn chín trăm bày mươi tư tỷ đồng ) là đi Bôi trơn hệ thống”. Cũng có thể bạn nằm trong nhóm COCC????

      Reply
  • Lạc Việt

    TAM GIÁC QUỈ hay tam giác ma thì cũng không nằm ngoài qui luật: Tổng ba góc của một tam giác bằng 180 độ. Dân ta vẫn hay nói: quay ngoắt 180 độ, hoặc trở mặt như trở bàn tay. Tiếc thay người ta vẫn cứ thích độc quyền theo kiểu “phân công phối hợp” thay vì chọn mô hình TAM GIÁC QUYỀN (Tam quyền phân lập). Như vậy thì tất yếu sẽ sinh ra TAM GIÁC QUỈ. Một sự thực rõ ràng nếu chống lại tam giác quỉ thì mất quyền, mà không chống lại tam giác quỉ thì mất nước. Các vị lãnh đạo đất nước hãy chọn đi. Mong các vị hãy thực sự suy nghĩ lại mà xót thương cho dân chúng. Nếu không sẽ có tội với tổ tiên và muôn đời con cháu.

    Xưa nước Việt ta mở vận trời Nam, chia non sông theo khu vực sao Dực sao Chẩn (*). Đất Bắc (Trung Quốc) theo cương giới sao Đẩu sao Ngưu. Nước ta có sử ta, nhà tất có phả kí để ghi chép thật rõ ràng. Lịch sử nhằm ghi công lao sự nghiệp, non sông cẩm tú, anh hùng các đời, văn tài võ lược, quốc thể các triều huy hoàng rực rỡ. Ôi, phả ký ta để ghi lại trên dưới trước sau truyền cho con cháu. Trên cùng là cụ tổ cao nhất, là gốc của tổ quốc. Cụ tổ đầu tiên ấy truyền lại mãi cho muôn đời sau. Cũng như cây có gốc nước có nguồn, mở vận tam dương khai thái.

    Xưa kia, Hùng Vương thánh tổ kiến tạo hồng đồ, thủy tổ nước Nam nhất thống non sông, quốc gia thịnh vượng. Vua sáng tôi hiền, non xanh vạn dặm khai sáng thành đô cung điện. Bên trong chăm lo văn trị, bên ngoài phòng bị biên cương, dốc sức dạy dân điều hay lẽ phải, cùng dân khai khẩn đất đai mở mang bờ cõi. Lại chia đất nước thành 15 bộ, lấy hiệu Bách Việt. Đời sau có thơ rằng:
    Mở nền Nam Việt có Kinh Dương
    Thống nhất non sông mười tám vương
    Mười tám đời truyền muôn thuở vững
    Ngàn năm con cháu vẫn dâng hương.

    Than ôi! Dân ta là nòi giống Lạc Hồng. Giống nòi còn tiếng Việt còn, tiếng Việt còn nước ta còn. Điều tốt đẹp còn được là chính ở ngay cái tâm mình. Sau này các đời vua kế nối bản triều, Đinh Tiên Hoàng Đế ta đánh dẹp 12 sứ quân, lập nước lấy hiệu là Đại Cồ Việt. Nền chính thống của đất nước tạo ra công đức hoa vàng tươi sắc. Ninh Sơn phát tích, nước thẳm cuộn trôi, non sông gấm vóc muôn thuở khói hương. Họ Đinh ta phát tích từ Hoa Lư, giang sơn thống nhất, TỔ QUỐC LÀ TRÊN HẾT, từ đường hương hỏa tại Phong Châu không thể nào sao nhãng. Dân có tổ tất có miếu thờ, quốc tổ thì cả nước cùng thờ phụng. Quả nhân (Đinh Tiên Hoàng Đế) vâng theo mệnh trời, liền cho trùng tu nền phúc, xây dựng từ đường tại kinh đô Mê Linh. Phong Châu đổi thành Phụng Thiên, Mê Minh là Hoa Đạo, lưu truyền vạn đại, trăm chi tộc cùng hướng về tưởng niệm. Con người dựa vào tổ tiên, đèn nhang ở từ đường là do trưởng tộc thờ phụng.
    Minh rằng:
    Tổ quốc trên hết
    Ngày một hùng cường
    Xã hội của ta
    Nhớ mãi khôn nguôi
    Núi Nùng cao cao
    Sông Nhị dài dài
    Đền thờ uy nghiêm
    Bốn mùa hương khói.

    Ngày tốt tháng 2 năm Tân Mùi niên hiệu Thái Bình Thiên Quốc (triều Đinh).
    Năm Duy Tân thứ 5 (1911) vâng mệnh sao bản chính.

    (*) Nhị thập bát tú (二十八宿): Hoàng Đạo và Xích Đạo phụ cận với 28 hằng tinh làm hoa tiêu (coordination) ứng với Tứ tượng (四象)
    Phương Đông (hành Mộc, mùa xuân, màu xanh) Thanh long (青龍): Giác (角) • Cang (亢) • Đê (氐) • Phòng (房) • Tâm (心) • Vĩ (尾) • Cơ (箕)
    Phương Tây (hành Kim, mùa thu, màu xám) Bạch hổ (白虎): Khuê (奎) • Lâu (婁) • Vị (胃) • Mão (昴) • Tất (畢) • Chủy/Tuy (觜) • Sâm (參)
    Phương Nam (hành Hỏa, mùa hè, màu đỏ) Chu tước (朱雀): Tỉnh (井) • Quỷ (鬼) • Liễu (柳) • Tinh (星) • Trương (張) • Dực (翼) • Chẩn (軫)
    Phương Bắc (hành Thủy, mùa đông, màu đen) Huyền vũ (玄武): Đẩu (斗) • Ngưu (牛)• Nữ (女) • Hư (虛) • Nguy (危) • Thất (室) • Bích (壁)
    Ở đây ý nói nước ta ứng với sao Dực, Chẩn là phương Nam, còn Trung Quốc ứng với sao Đẩu, Ngưu là phương Bắc.

    Reply
    • Trần Tuấn

      Xin lỗi bác LV, “iem” bị dị ứng với kiểu khoe chữ của bác. Cảm ơn tác giả Nguyễn Y có bài viết “lột ” bản chất của bất động sản của VN. Tam giác quỷ kia làm lũng loạn nền kinh tế vì có sự ủng hộ nhiệt tình của dân đen với tâm lý bầy đàn và lòng tham không đáy .

      Reply
      • Lạc Việt

        Trên đời này có ai tên là Lạc Việt đâu mà khoe hả bạn??? Tôi vốn vô danh mà. Nếu như bạn không có sự đồng cảm thì thôi, chứ không phải dị ứng làm gì. Chữ nghĩa đâu có dọa người mà chỉ là phương tiện truyền tải thôi mà.

        Reply
    • lok

      dốt nát , tuyên truyền đầy cảm tính .. chẳng biết , hiểu 1 chút nào về lịch sử..lúc nào cũng mong muốn cháu Dồng với tiên..thật vô nghĩa và ngu xuẩn

      Reply
  • Quang Phuoc

    Các bác ai biết và hiểu chính xác cái khái niệm “NỢ XẤU” một cách chuẩn mực không nhỉ! chứ cứ theo cái kiểu “định nghĩa NỢ XẤU” của tác giả thì “Đã xác định không thể thu hồi” thì mấy ông “đầu bự” vung tiền thành lập “Cty mua bán nợ” làm cái quái gì??? dốt thì cũng dốt vừa vừa chứ kiểu “ngu lâu khó đào tạo” này thì mua rồi bán lại cho ai cái khoảng một đi không trở lại?
    Riêng chú “Bình ruồi” em cũng có ấn tượng lắm lắm!
    Còn các chia sẻ của tác giả về thủ thuật thì “cơ bản” là vậy không sai đâu được! ở đây nếu là nhà đầu tư kinh doanh BDS cho dù là thứ cấp “hãy để nó chết đi” cho rảnh nợ, còn nếu là người dân nếu lỡ trót dại thì xin chia buồn, cũng vì không có mãnh đất cắm dùi và không biết luật cũng như mánh lới bọn chúng nên mới bị chúng nó dụ.

    Reply
  • Lê Quang Nguyên

    đọc mà xót xa quá!

    Reply
  • Nguyễn Thành Tân

    Bây giờ thì em đã hiểu :))

    Reply
  • thatvong

    Một lũ dôt nát và thối tha! Dân nộpt thuế để nuôi lũ này!

    Reply
    • Alan Phan

      Họ “dốt” thì làm sao đi lừa ai được?

      Reply
      • Nguyen Thai Thuan

        Chào chú,
        Thằng Xuân Tóc Đỏ nó lừa cả một xã hội chú ạ.
        Chúc chú khỏe.

        Reply
      • hungnt

        Tác giả bài viết này là dân ngoại đạo trong ngành địa ốc, chưa bao giờ có cơ hội tiếp cận làm qua dự án nào. Số liệu đưa ra tính toán rất ABC. Viết về một lĩnh vực nào đó phải cần am hiểu cơ bản thì hãy múa bút. Tại sao các doanh nghiệp địa ốc không thể ký hợp đồng mua bán nhà mà phải ký “Hợp đồng góp vốn”, vì luật pháp Việt nam không công nhận giao dịch hợp đồng mua bán tài sản hình thành ở tương lai. Hợp đồng góp vốn các doanh nghiệp vận dụng như một khế ước phù hợp với luật pháp hiện hành ở Việt nam, để bảo chứng cho việc mua bán nhà đất của các thể nhân giao dịch với doanh nghiệp. Đồng tiền liền khúc ruột, không ai có thể lừa đảo hàng ngàn vạn người nếu không có gì bảo chứng?

        Reply
        • Trần Tuấn

          Vậy mong bác hungnt góp mấy dòng về sự am hiểu của bác, tôi và có lẽ rất nhiều người khác muốn hiểu thêm. Trân trọng.
          Ps: Cái mà bác nói về “hợp đồng góp vốn” là cách lách luật, ai cũng hiểu cả, và chính những người “đầu tư” góp vốn đó là người cầm đằng lưỡi.

          Reply
        • Lucky Nguyen

          Qua comment cho thấy bạn rất am hiểu về luật, trong đó có luật bất động sản. Tôi nghĩ rằng bạn cũng sẽ hiểu thứ tự của đối tượng ưu tiên trả nợ trong quy trình xử lý DN phá sản.Ở đây, chúng ta không nhìn ở góc độ ai lừa, ai bị lừa mà hãy nhìn vào cơ chế tạo ra mớ bòng bong này. Từ 1 tài sản của dân, do dân và vì dân -> bị bùa phép thành giá trị siêu tưởng ->quay trở về với nhân dân kèm siêu rủi ro (ra đi và trở về với bao nhiêu vi khuẩn) -> người dân phải mua lại bằng cả mồ hôi, nước mắt lẫn cả máu. Vậy ai, ai đã tạo ra cả 1 hệ luỵ này, cả hàng triệu người mà dễ dàng để mắc phải cạm bẫy này sao? nhưng thực tế đang diễn ra đấy thôi. Nếu được, hãy bắt đầu từ ABC như thế người dân chân lấm tay bùn mới hiểu và cảm nhận được sự thực. Thân ái,

          Reply
        • Nguyen

          “Đồng tiền liền khúc ruột, không ai có thể lừa đảo hàng ngàn vạn người nếu không có gì bảo chứng”: Nghe ban noi giong MUA-BAN 24 the nhi?

          Reply
        • Hồng Quang

          Bạn Hungnt nói về luật thì đúng, nhưng đừng quên rằng họ cố tình lách luật để thu hút hoặc lừa tiền người góp nhằm “tay ko bắt giặc”, tử tế thì “mỡ nó rán nó”

          Reply
        • Ngọc Lan

          Chào bạn hungnt. Tôi là luật sư chuyên về BĐS và xây dựng đây ạ. Xin nói thêm về tiểu sử hành nghề của tôi để bạn hungnt có cơ sở để tin những gì tôi viết ra đây. Tôi chuyên tư vấn cho các dự án đầu tư xây dựng BĐS của nhà đầu tư nước ngoài, và cả trong nước, tại VN. Những dự án tôi đã từng tư vấn luật có giá trị từ vài chục triệu USD đến 4-5 tỷ USD tại TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, BRVT, Bình Dương, Đồng Nai, và một vài tỉnh thành nhỏ khác. Bạn nói doanh nghiệp BĐS không thể ký hợp đồng mua bán căn hộ mà phải ký hợp đồng góp vốn vì luật không cho phép/không công nhận hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là không đúng đâu. Ngược lại là khác, Luật Dân sự 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006, Nghị định 153/2007, và hàng loạt các thông tư hướng dẫn, cũng như các văn bản về giao dịch bảo đảm, cho vay đều công nhận hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai, cho vay nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai. Vậy tại sao công ty là chủ đầu tư dự án bất động sản lại không ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai mà ký hợp đồng góp vốn? Vì họ lách luật và lừa người mua thiếu hiểu biết. Pháp luật (Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153) quy định rằng muốn ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải hoàn thiện xong phần móng công trình. Quy định này là nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Ít nhất thì chủ đầu tư cũng phải bỏ tiền (vốn chủ sở hữu và vốn vay) ra để làm xong cái móng (thường chiếm khoảng 30% tổng chi phí xây dựng — chưa kể tiền đất), có cái gì đó rồi mới bán, chứ không thể chỉ bán nhà “hoàn toàn trên giấy”. Khi đã bỏ tiền làm được cái móng thì chủ đầu tư sẽ ráng mà làm cho xong cả công trình (với tiền mua nhà của dân huy động trước). Luật cũng chỉ cho phép chủ đầu tư thu tiền trước tối đa của người mua là 70% giá bán, nghĩa là cho đến khi người mua nhận bàn giao nhà thì họ cũng chỉ mới trả trước tối đa là 70% thôi. Thời điểm bàn giao nhà thì bên bán mới được thu 30% còn lại (thường hai bên sẽ thỏa thuận là người mua giữ lại 3-5% cho đến khi ra giấy chủ quyền). Vì muốn “tay không bắt giặc”, bán nhà từ lúc dự án mới là bản vẽ, thậm chí có khi còn chưa được nhà nước chấp thuận đầu tư, nên chủ đầu tư mới làm cái hợp đồng góp vốn, mà bản chất là “lời ăn lỗ chịu”. Người mua khá dễ dãi, lại không am hiểu luật, tưởng là đây là cách duy nhất để mua căn hộ (hoặc có người biết nhưng không quan tâm vì họ là nhà đầu cơ thứ cấp, đằng nào cũng sang tay lại kiếm lời) nên bị lừa. Tôi cũng thật ngạc nhiên về dân mình. Phần đông dân ta cắc ca cắc củm dành dụm cả đời để mua căn nhà (là một tài sản lớn) mà khi mua thì “nhắm mắt đưa chân”, không hề đi hỏi luật sư để tìm hiểu xem pháp luật bảo vệ người mua nhà thế nào. Bản thân tôi khi đi kiếm mua nhà trước đây mà gặp những chủ đầu tư đưa ra bộ hợp đồng góp vốn như thế này thì tôi không bao giờ mua (vì chủ đầu tư trước đay rất “chảnh”, không thèm thương lượng ký hợp đồng mua bán mà chỉ ký hợp đồng góp vốn thôi) — vì ký hợp đồng là “nộp mạng” cho họ. Đó là chưa kể tới trường hợp mua được căn hộ rồi, dọn vào ở rồi thì mới biết chất lượng xây dựng là kém (có thể nói là đại đa số dự án đều kém, kể cả những dự án tự gắn mác “cao cấp” — nhân đây cũng xin nói luôn là Bộ Xây dựng có ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư, từ hạng 1 tới hạng 4, trong đó hạng 1 là “xịn” nhất — tương đương với hạng “cao cấp” mà các chủ đầu tư rêu rao. Nếu so theo tiêu chuẩn này thì không một dự án nào, xin nhắc lại, không một dự án nhà chung cư nào ở VN, đạt được hết). Với sự hiểu biết về pháp luật của mình trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng, tôi thành thật khuyên các bạn cần mua nhà để ở (không phải để đầu tư, đầu cơ) thì đừng mua căn hộ chung cư, đừng mua đất nền dự án. Tùy theo túi tiền, các bạn hãy tìm nhà phố, có giấy chủ quyền đàng hoàng, mà mua — nhiều tiền thì mua nhà to, ít tiền thì mua nhà nhỏ trong hẻm. Còn bạn nào thật sự thích ở chung cư thì hãy mua những căn hộ đã xây xong, hoặc ít ra thì cũng làm xong phần móng (và nhất thiết phải ký hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai). Đừng bao giờ ký hợp đồng góp vốn. Nếu đọc kỹ Nghị định 153 và thông tư thi hành nó thì các bạn sẽ thấy nếu ký hợp đồng góp vốn, cái mà bên góp vốn nhận được sẽ không phải là căn hộ, mà là tiền lãi từ hoạt động bán nhà của chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư lỗ thì đương nhiên, với tư cách là người góp vốn, cá nhân góp vốn cũng phải chịu lỗ theo).

          Reply
          • Trần Tuấn

            Cảm ơn chị Ngọc Lan có chia sẻ giá trị và rất thực của người làm trực tiếp. Bản thân tôi luôn tìm kiếm những thông tin chia sẻ rất thực thế này. Trân trọng giá trị thực.

          • Ngọc Lan

            Cũng xin nói thêm với các bạn rằng, khi bạn đi mua nhà/căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng, v.v. mà chủ đầu tư đưa cho bạn bộ hợp đồng góp vốn (thay vì bộ hợp đồng bán nhà) thì đó là dấu hiệu rõ ràng nhất là họ KHÔNG có hoặc rất THIẾU tiền. Vậy thì cho dù là mua ở hay mua để đầu tư thì bạn cũng nên “chạy”. Vì khi chủ đầu tư đã không có đủ năng lực tài chính thì khả năng bạn mất tiền (mà vẫn không có nhà) khi nộp tiền cho họ là rất cao. Nói gì thì nói, chúng ta nên làm “người tiêu dùng thông minh”. Nếu khả năng hiểu biết pháp luật hạn chế, các bạn nên tìm luật sư tư vấn để giúp các bạn đánh giá rủi ro khi mua tài sản lớn như nhà cửa. Nhiều bạn ngại tốn chi phí LS nên cứ làm theo đám đông hay quán tính. Nếu so với số tiền bạn có khả năng bị mất do thiếu hiểu biết thì phí LS lại không lớn. (Tôi không quảng cáo cho dịch vụ LS đâu nhé. Tôi chỉ đang cố gắng thay đổi nhận thức của cộng đồng trong việc tự bảo vệ mình thôi.)

          • Trương Thanh Long

            Cám ơn chị vì thông tin bổ ích

          • GragonV

            Cảm ơn chị Lan rất nhiều về những thông tin chia sẻ bổ ích, mình sẽ tìm cách để phổ cập những thông tin này cho những người mà mình quen biết và có liên lạc (trước mắt là vậy)
            Bên cạnh đó cũng phải đặt lại câu hỏi là các bậc “làm cha làm mẹ” của dân đang làm gì trong khi trách nhiệm của họ là phải giúp người dân nắm rõ những điều này để tránh những chuyện đau lòng cho cá nhân và cho đất nước… (Chắc họ cũng đang bận ngổi bạn bạc với nhau những điều luật mới…)

          • BLoc

            Gửi GragonV.

            Không phải là không có Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn về chuyện này, nhưng có mấy nguyên nhân sau dẫn đến những hậu quả hiện nay:

            Luật chồng luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn cũng chồng nhau và không dễ hiểu;

            Nhóm người soạn văn bản hoặc do trình độ có hạn hay cố tình tạo khe hở, có mưu lợi cho nhóm lợi ích nên thường không chặc chẻ;

            Người chấp pháp cũng thiếu trình độ, hiểu theo nhận thức cá nhân ở từng địa phương, hay cố tình hiểu khó để vòi vĩnh;

            Luật sư tư vấn hay nhà mội giới thì làm “đúng luật” nhưng không đúng “lương tâm”;

            Dân thì không chịu tìm hiểu luật (nhưng thật ra là cả một rừng, cây rừng nghe bị chặt phá khắp nới, nhưng vẫn không bằng số thông tư, nghị định, văn bản quy định “mọc” ra hằng ngày), nhiefu người lại tiết tiền cho các dịch vụ tư vấn Luật sư, Nhà môi giới đàng hoàng (thật ra các nhóm này cũng đã làm mất lòng tin với xã hội). Vẫn có một cách không tốn kém là hỏi bác Google, vì gần như mọi văn bản đó điều được update hằng ngày, nhưng thường ỷ lại kinh nghiệm cá nhân hay “nhát”.

            Số không tự bảo vệ được mình thật ra không nhiều, mà số “thiêu thân” mới là đa số. Tâm lý đánh bạc, thích mạo hiểm để chiếm “thế thượng phong”!

            Thời buổi này chỉ có giới “anh tài” mới kiếm đủ tiền để mua bán BĐS mà thôi, nên khó ai lừa được họ nếu họ không muốn để bị lừa! Còn đại bộ phận người dân làm công ăn lương thì kiếm đủ miếng cơm, manh áo đã là khó rồi, nói chi đến mơ về một căn nhà xinh, có chăn là một căn phòng “xin” ai đó cho (người thân, chính phủ, xã hội)!

        • Nguyễn Lê Quốc Việt

          Tại sao đã thế chấp tài sản để đi vay kinh doanh mà lại không lo làm ăn cho đàng hoàng, sản xuất cho ngon lành sản phẩm rồi hãy bán cho khách hàng, như vậy có phải hợp luật hay không? Đằng này lại thuê mướn lũ luật sư về tư vấn cách lách luật để lừa đảo khách hàng.

          Reply
          • Ngọc Lan

            Chào bạn Nguyễn Lê Quốc Việt: Làm ăn kinh doanh là phải biết luật, còn biết luật rồi có làm đúng luật không lại là chuyện khác. Chưa kể, các “doanh nhân” trong cũng như ngoài nước là những người ranh ma (vì thế họ mới là “doanh nhân”), họ chỉ làm vừa đủ những gì luật quy định thôi, không ai dại mà làm hơn yêu cầu tối thiểu của luật cả. Và ngoài ra, họ cũng là bậc thầy trong việc lợi dụng những kẽ hở trong luật sao cho có lợi nhất cho mình. Cách lách luật bằng hợp đồng góp vốn không sai luật. Khi làm hợp đồng kiểu này, chủ đầu tư tự đưa mình ra khỏi những ràng buộc về thời điểm mở bán và thu tiền bán nhà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153. Luật Đầu tư và Luật Dân sự thì cho phép hợp tác đầu tư (đây là quyền tự do kinh doanh mà). Hợp đồng góp vốn chính là hợp đồng hợp tác đầu tư, không hề sai luật, mà được các doanh nhân (với sự tư vấn của luật sư) vận dụng sao cho có lợi nhất cho họ mà thôi (nghĩa là vẫn huy động được tiền mua nhà của người mua trước khi xây xong móng, thậm chí trước cả khi động thổ). Những chủ đầu tư làm như thế này thường là năng lực tài chính yếu. Nếu để ý, các bạn sẽ thấy cũng có những chủ đầu tư chỉ mở bán dự án khi đã xây xong móng. Nói rằng hợp đồng góp vốn là lừa đảo người mua cũng không hẳn đúng, vì chữ nghĩa trong hợp đồng hợp tác kinh doanh (góp vốn) rất rõ ràng, khó mà gây hiểu lầm được. Nếu có kiện thì chắc chắn người mua sẽ thua. Chẳng qua là người mua quá ham hố, cứ sợ mình không ký hợp đồng thì “mất phần”, chẳng thèm đọc hợp đồng (hoặc đọc không hiểu thì đem đi hỏi luật sư), nhắm mắt ký đại thì sau này chịu rủi ro thôi. Có lẽ sau nhiều vụ bể bạc dự án thời gian qua, người mua đã học được bài học trong việc bảo vệ tiền của mình. Tại sao chủ đầu tư biết thuê LS để tư vấn có lợi cho họ mà người mua lại không thuê LS để ít nhất hiểu được là chủ đầu tư đang làm gì? Nếu có trách ai thì tôi nghĩ chúng ta nên nhớ câu “tiên trách kỷ, hậu trách nhân”. Tôi xin mượn câu “Đừng chết vì thiếu hiểu biết” để kết thúc phần trả lời cho bạn Nguyễn Lê Quốc Việt.

          • Ctrung

            Bạn Việt ơi, bạn nên cẩn thận nghen, nước mình thiên tai chết chóc quá trời rùi, bạn đừng nên kêu mưa réo “lũ”.

            Nhà nước đã gọi dân chúng là bọn này bọn nọ từ lâu rồi, giờ đến bạn kêu đồng bào mính là cái lũ này hay lũ khác nữa thì khó nghe lắm!!

      • Trần Tuấn

        Dạ đúng rồi ạ!

        Reply
      • Hiting

        Ha ha ha ha

        Reply
  • Thằng DÂN ít học như tôi thì biết làm sao được. “Không ăn thì tao cho ông LÝ ăn”.

    Reply
  • Nguyen Huy Hoan

    Bài viết rất hay.
    giờ cháu mới hiểu : Lãi từ cái khoản chênh lệch -> đền bù 260000/m với giá thị trường đi thế chấp ngân hàng là 40 triệu/m.hay
    bây giờ về quê vẽ ra dự án 100ha đền bù 170000/m(Ninh Bình_2012) .lập Hồ sơ đi vay ngân hàng với giá thị trường 3 triệu/m về triển khai……!!Chắc cũng kiếm khá . nhưng mà khoản đi vay thì hơi khó (??).

    Reply
  • BLoc

    Quy trình “vắt ép dập”!

    Nguyễn Y chưa phải là dân trong “Tam giác quỷ”: Nhà Đầu tư, Ngân Hàng, Hệ thống cấp phép cũng như không phải là “thuyền” đi vào đó (người góp vốn mua đất/căn hộ) nên chỉ thấy phần kết chứ chưa thấy phần diễn biến của quy trình “vắt ép dập” này.
    Nếu đã viết bài thì nên tìm hiểu sâu hơn để giúp độc giả trả lời một vài câu hỏi sau:

    Hệ thống NH làm việc theo quy trình chặc chẻ, dù dự án nào khi cho vay cũng giải ngân theo tiến độ nên không có chuyện nhận “lời một cụ” như bài viết. NHTM là tiền cá nhân, NH không “dại” đến mức đưa tiền cho DNĐT xài dùm nếu không lấy được tiền ở đâu đó, tiền OPM, cụ thể là từ NH có vốn nhà nước, dân chúng hay từ nước ngoài. Nguyễn Y cần cấp thêm quy trình này?

    Dân “góp vốn” cũng không quá “ngu”, do tham thì thâm, họ biết có rủi ro như bù lại cũng đã có kẻ “thắng đậm” trước đó, nên chấp nhận để có lời “khủng khiếp” khi BĐS lên. Hơn nữa tiền “góp vốn” cũng theo tiến độ xây dựng, nếu “dự án lừa” thì cũng chỉ lừa “khoản cọc”. Lúc đầu Doanh nghiệp đầu tư không định lừa ai, nếu thị trường thuận lợi, có số người mua theo đúng kỳ vọng thì xây dựng vẫn đúng tiến độ, “vốn” từ hai nguồn NH và người mua sẽ rót đều và dùng đúng cho dự án đó. Nếu suôn sẻ như vậy thì mọi chuyện không có gì để nói. Nguyễn Y nên cung cấp thêm những diễn biến gây đổ vở dây chuyền như hiện nay.

    Có một mấu chốt mà báo chí và chúng ta hay nói vì thấy các Doanh nghiệp có vốn nước ngoài đầu tư vào VN rồi lại vay vốn từ NHVN để làm dự án, chính sách lấy mở nó ráng nó, có thật sự như thế không? Chỉ có hệ thống NH mới trả lời được? Nhiều người nhận tiền và gửi tiền “chui” qua lại VN với nước ngoài có thể hiểu ít nhiều từ quy mô nhỏ này mà hình dung ra sự vận hành đó.

    Nếu “tam giác quỷ” chỉ là hệ thống khép kín, thì nợ xấu do “góp phần lãi” của nhà đầu tư, NH và Hệ thống cấp phép vẫn chỉ ở trong nước. Các khoản khác chỉ là những con số bù trừ kép: Giá trị vật chất của dự án bằng tiền đã bỏ ra để tạo lập, nếu các bên ngồi lại với nhau bỏ qua những số cam kết như lãi suất, lợi nhuận kỳ vọng… thì nợ xấu sẽ xẹp xuống không còn là nợ xấu, lúc đó chỉ còn lại những khoản lương, nhiên liệu, vật tư đúng giá, đó là chi phí tích cực tạo ra thặng dư và làm kinh tế phát triển bền vững. Nhưng thực tế “chúng” đã âm thầm lặng lẻ “đội mũ bảo hiểm” ra đi khỏi quốc gia? (không thể thu hồi để bù trừ làm mất nợ xấu) Đi bằng đường nào, Nguyễn Y có chỉ ra được không?

    Xin các chuyên gia trong “trục” cho ý kiến, thật ra đòi hỏi vạch lưng cho người khác xem thì đúng là viễn vông!

    Reply
  • kcso

    III. Chung quy lại là tại ai?

    Sự ngu dại của Dân hay thủ thuật của cái tam giác quỷ ?

    Vâng cả 2, một tay không vỗ được thành tiếng

    Reply
  • Lê Đình Hồng

    Cảm ơn anh đã cho tôi thêm kiến thức .Nợ xấu các ngân hàng đang cố tình dấu diếm, càng dấu bệnh càng nặng,sẽ dẫn đến tử vong, Bình Ruồi nói không ai tin đâu. Cuối cùng dân chụi cả .KHỔ LẮM ANH Y ƠI, ANH ALAN ƠI

    Reply
  • Nemo

    Cam on bai viet cua tac gia da ” lot truong” nguon goc cua nhung khoan no xau, de ” dam dan ngu” duoc thuc tinh va de len tieng ve su keu ca doi nha nuoc ho tro cua nhung dai gia nha dat!

    Reply
  • Bong Den

    Xin cảm ơn tác giả đã cho thấy diều mà bấy lâu nay tôi vẫn còn mê muội!

    Reply
  • Phạm Ngọc Phú

    Dân ta dại quá khi ký vào Hợp đồng góp vốn để xây nhà mà không biết cái nhà đó có được xây hay không. Nhưng mà không dại sao được khi cái bẫy đã được đặt ra. Bằng cách đưa ra giá nhà rẻ (giá nhà tương lai mua bằng Hợp đồng góp vốn chỉ bằng 2/3 giá nhà trên thị trường ) đã làm rất nhiều dân ta sập bẫy lừa.

    Reply
    • ll

      làm sao mà nói họ dại được bạn hè?
      phải nói chính xác là mọi người thích kiểu ăn xổi ở thì nên bây giờ mới kẹt như thế! vì khi góp vốn thì ai ai cũng nghĩ chỉ cần dăm bữa nửa tháng sẽ lên giá và đẩy được suât cho người khác là kiếm được bộn tiền! đôi khi gấp vài lần khoản tiền đặt cọc. Nay không đẩy được hàng mà lại giảm giá thì mọi người quay ra bảo là dại!
      Nhìn kỹ lại giai đoạn từ 2007-2010 thì thấy đây là giai đoạn kinh tế khó khăn, có thể nói là đi xuống, nhưng là giai đoạn bùng phát nhiều đại gia và nhiều siêu xe, hàng xa xỉ nhập về nhiều nhất! Đó là nhờ bất động sản cả. Bây giờ bong bóng xẹp thì coi như của thiên trả địa, những người giàu lên từ BĐS bây giờ về lại trạng thái trước đó cũng chẳng sao, dù sao cũng có một thời huy hoàng bằng tiền thiên hạ rồi.
      Duy chỉ có một điều là trong giai đoạn này tổng lực xã hội đều đổ vào BĐS, kết quả là rất nhiều biệt thự, căn hộ được xây lên không có người ở, xuống cấp theo thời gian. Trong khi đó nguyên vật liệu để xây nên các căn hộ đó có một phần không nhỏ là được nhập khẩu bằng tiền vay nước ngoài. Kết quả của quá trình này là nợ quốc gia tăng lên, tài nguyên đất đai thì cạn kiệt do các căn hộ đã chiếm hết, đẩy người nông dân đến cuộc sống bấp bênh ở các đô thị.

      Reply
  • Dung Ho

    Không nên đổ lỗi cho dân, trong xã hội chụp giựt nhiều mưu mẹo họ cần 1 chỗ bám khi có quá nhiều thất vọng. Chỉ nên trách những người cầm cân nẩy mực lại cố ý cấu kết với dân buôn để lừa lấy tiền của họ.

    Reply
  • lunggu

    “Nợ xấu”, bây giờ là hậu quả của một quy trình khép kín vậy đó. Có lẽ “Nợ xấu” là cái mà người ta muốn chuyển cái sai phạm cho nó để khỏi bị trách nhiệm về ai. Tại cái “nợ xấu” làm loạn thôi không ai cả, vui thật hòa cả làng nhé! Bây giờ chúng ta thu phục nợ xấu bằng cách mua lại nó tiền chùa mà mua cái gì mà không được thiếu thì in ra (thoải con gà mái đi!). Nên mua luôn con gì đã tạo nên “nợ xấu” và đeo vòng tránh thai vào không thì nó lại đẻ ra nữa. (Rồi mua hoài luôn.)

    Reply
  • trinhtran

    khi lập ra càng nhiều dự án thì người ta vay được càng nhiều tiền , khi ấy lấy toàn bộ số tiền vay được mới đủ để hoàn thành một hai dự án, các dự án còn lại đắp chiếu. một phần tiền lớn trong số tiền vay được sẽ dành cho bôi trơn. còn thu thêm được một khoản rất lớn từ người mua nhà muốn đầu tư nhà, bị lợi dụng mà không biết, thật tội nghiệp làm sao, những người đầu tư chắc là đến lúc sắp xuống lỗ rồi mới được nhận nhà. số lượng tiền khổng lồ từ ngân sách mà chẳng tạo ra giá trị gì cho nền kinh tế. thảo nào mà chẳng có mấy hàng hóa made in vietnam. hoặc có nhưng giá hơi cao không cạnh tranh được với anh tàu bên cạnh. hy vọng sau vố đau này những nhà quản lý có một cái nhìn tốt để thúc đẩy kinh tế phát triển tạo ra của cải vật chất nhiều hơn cho dân bớt khổ hơn

    Reply
  • Nuong

    Ngan, gon va chinh xac!

    Reply
  • Be

    Còn tập đoàn nhà nước thì còn nhóm lợi ích. Hay nói đúng hơn là nhóm loiự ích thao túng các tập đoàn nhà nước. Nguy hiểm cho nền kinh tế là nó bóp chết sự cạnh tranh bình đẳng núp dưới quyền lợi của toàn dân. Tập đoàn điện lực là một minh chứng điển hình. Trước đây để lừa dân, các quan chức của tập đoàn và kể cả Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải giải thích trước Quốc Hội rằng cắt điện là do Tập đoàn than khoáng sản bán giá quá cao nên các nhà máy nhiệt điện không thể mua than để phát điện. Còn các nhà máy thủy điện vừa và nhỏ thì cũng bán với quá cao nên không thể mua từ các nhà máy tư nhân này. Về sau các đại biểu đã chỉ ra rằng đó là những lời dối trá. Tập đoàn than khoáng sản nói, không thể có lãi khi bán than cho ngành điện nên phải xuất khẩu sang Trung Quốc để bù lỗ. Các nhà máy thủy điện vừa và nhỏ đã phải kêu trời khi bị khước từ mua kể cả bán dưới giá thành. Khi bị chất vấn tại sao không mua điện từ các nhà máy thủy điện vừa và nhỏ mà lại mua từ Trung Quốc cao hơn từ 2 tới 3 lần. Thì ngành điện trả lời ráo hoảnh là điện Trung Quốc ổn định hơn. Đây cũng là sự phí phạm tài sản của đất nước của nhân dân. Các anh này