Nhìn lại lá bài bất động sản Reviewed by Momizat on . T/S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa 30 October 2011 Khi không chấp nhận để bong bóng BDS vỡ vào cuối năm 2012, Việt Nam đã mặc tình đẩy nền kinh tế tái chá T/S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa 30 October 2011 Khi không chấp nhận để bong bóng BDS vỡ vào cuối năm 2012, Việt Nam đã mặc tình đẩy nền kinh tế tái chá Rating:
>>Trang chủ » Bài tiếng Việt » Nhìn lại lá bài bất động sản

Nhìn lại lá bài bất động sản

T/S Alan Phan, Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa

30 October 2011

Khi không chấp nhận để bong bóng BDS vỡ vào cuối năm 2012, Việt Nam đã mặc tình đẩy nền kinh tế tái chánh vào một chu kỳ suy thoái sẽ kéo dài suốt thập niên còn lại.

Tôi viết bài này vào cuối tháng 10 năm 2011. Đây là một cố gắng để nhìn bất động sản (BDS) qua nhiều lăng kính: ngắn và dài hạn, cá nhân và xã hội, hệ lụy và giải pháp. Tôi thấy bài viết  vẫn có nhiều ứng dụng hợp thời nên cho đăng lại đây.

BDS qua lịch sử

Tất cả những tranh chấp trong 5 ngàn năm lịch sử đều có liên quan đến đất đai. Các đế chế Trung Hoa, Ai Cập, Hy Lạp, La Mã, Tây Âu vào trước Thê Chiến thứ hai, đều dựa kế hoạch bành trướng trên căn bản chiếm đất. Ngay cả Việt Nam, chuyện “mở mang bờ cõi” là một thể hiện lòng yêu nước cao độ dưới triều Nguyễn, cho đến khi thực dân Pháp làm tan mộng đế vương.

Cho đến ngày hôm nay, tại những quốc gia kém phát triển, nền kinh tế còn thô sơ, tài sản của người dân vẫn phần lớn là bất động sản, ít nhất cũng là miếng đất để cắm dùi. Cho đến năm 1985, những tỷ phú giầu bằng bất động sản vẫn chiếm 18% tổng số của 100 tỷ phú giầu nhất nước Mỹ. Hiện nay, gần như ít ai có thể kiếm tỷ đô la trong vài chục năm bằng bất động sản; trừ khi họ mua bán các sản phẩm phái sinh tài chánh (derivatives) của bất đông sản.

BDS qua hai góc nhìn cá nhân

Trong cuộc đời kinh doanh của tôi, hai nhân vật ảnh hưởng đến những quyết định về đầu tư hay điều hành BDS là ông boss cũ người Do Thái và bà mẹ nuôi người Pháp. Họ biểu hiện hai thái cực của hai góc nhìn, không những về BDS mà còn về triết lý sống và sự cảm nhận trong hạnh phúc.

Ông boss là một đại gia có khoàng 1.6 tỷ dollars vào thời cực thịnh. Mặc dù có một penthouse rông hơn 1,000 mét vuông ở Park Avenue, nơi mệnh danh là khu giàu có nhất New York và một bà vợ với đứa con gái, ông gần như sống suốt ngày trên chiếc máy bay Gulfstream riêng của ông. Ông bay khắp thế giới và phòng ngủ của ông nằm tại hầu hết các khách sạn 5-6 sao trên khắp 5 lục địa. Lúc tôi còn làm việc cho ông, công ty ông đầu tư và kiểm soát 24 công ty con thuộc nhiều ngành nghề và tại nhiều quốc gia; nhưng không một công ty nào liên quan đến BDS, trực tiếp hay gián tiếp.

Ông giải thích, BDS là một đầu tư khó thể kiểm soát vì chu kỳ lên xuống khó đoán; vì khi gặp khó khăn, ta không thể dời BDS đến một thị trường khác (như các sản phẩm hay dịch vụ); và khi cho thuê, thì các vấn đề với người thuê là những rắc rối có thể vượt quá khía cạnh pháp lý (chẳng hạn như chánh phủ có thể cấm tăng giá thuê để hốt phiếu người dân nghèo…). Thêm vào đó, khi thị trường xuống dốc, thì việc thoái vốn gần như bất khả thi dù chịu bán lỗ. Trên hết, chiến thuật đòn bẫy hay dùng trong kinh doanh BDS có thể tạo lợi nhuận nhanh chóng, nhưng đây cũng là mồ chôn bao nhiêu tài sản cực nhanh.

Tôi thì nghĩ có lẽ trong tiềm thức một người Do Thái, hơn 5 ngàn năm làm dân du mục khắp mọi phương trời, chịu sự kỳ thị và ngược đãi của mọi sắc dân địa phương, ông boss tôi không thấy an toàn ở một nơi nào để gọi đó là quê mình. Lá không có cội để rụng về?

Trong khi đó, bà mẹ nuôi tôi là một giáo viên sau khi tốt nghiệp đại học và theo đuổi nghề này đến khi về hưu. Chồng bà là kế toán gia làm cho công ty điện lực suốt 27 năm sau khi đã làm công chức cho Bộ Nội Vụ Pháp hơn 20 năm đầu. Bà sinh ra ở một căn hộ nhỏ khu Montmartre năm 1916 và mất đi ở căn hộ này vào năm 1998. Bà đã chứng kiến hai trận thế chiến, vài cuộc cách mạng và bao nhiêu biển dâu từ góc nhìn qua cửa sổ của căn nhà này.

Trong những năm làm việc, hai ông bà để dành và đầu tư tất cả vốn liếng vào BDS. Khi bà chết, hai ông bà có 16 căn nhà quanh Paris; trị giá hơn 20 triệu Euro bấy giờ. Có nhiều BDS lớn và đẹp hơn đề cho thuê, nhưng hai ông bà không hề dọn đến ở nơi nào khác. Có lẽ khu vườn nhỏ ở công viên cạnh bên, những tiệm boulangerie, café, bistro, magasin …là những dấu ấn của kỷ niệm và tình yêu không thể tìm ở nơi nào khác.

Khi qua lại Mỹ lần thứ nhì vào năm 1975, tôi kiếm hơn 4 triệu dollars đầu tư bán thời gian vào BDS trong khi đi làm. Sau đó, tôi mất hết tiền đã kiếm được khi đầu tư váo một dự án BDS ở Arizona vào năm 1982. Căn biệt thự tôi mua ở Shanghai năm 1999 với $400,000 nay đã trị giá gần 2 triệu. Một đầu tư khác với vài người bạn ở một khu thương mại gần Beijing giờ tặng cũng không ai lấy.

BDS và nợ xấu ngân hàng

Khi bong bóng BDS vỡ bên Mỹ vào 2008, tuần báo Economist có làm một phân giải về nguyên do. Chính yếu là các ngân hàng và định chế tài chánh đã rất “lười” khi đổ tiền vào các khoản nợ BDS. Trái với các tài sản tài chánh khác, thị trường cho BDS tương đối an toàn và bền vững. Dựa trên một định giá đã được “công thức hóa” khi tính tỷ lệ rủi ro, các ngân hàng lại đặt niềm tin thêm vào các công ty giám định rủi ro như Moody’s, Fitch…do đó, họ đã vất tiền thoải mái vào BDS và các sản phẩm phái sinh. Khi bong bong nổ, họ là nạn nhân đầu tiên và sau cùng.

Các ngân hàng Việt nam cũng hành xử tương tự. Ngoài các món nợ cho những doanh nghiệp nhà nước có chánh phủ bảo kê ngầm, phần lớn các món nợ đều phải có sổ đỏ, sổ hồng của BDS cho tiện lợi mọi bề. Nền kinh tế thị trường to lớn của Mỹ có thể hấp thụ cơn bão do BDS đem lại; nhưng chánh phủ Mỹ cũng mất gần 2 ngàn tỷ đô la (khoảng 14% GDP) để cứu nguy (QE 1, QE 2 và Twist). Một vài chuyên gia ước tính là nền kinh tế Việt sẽ phải chi ra hơn 70 tỷ đô la (65% GDP) trong 2 năm tới để có tác dụng tương tự. Cách duy nhất để kiếm số tiền này là huy động tiền nhàn rỗi trong dân, qua vàng và ngoại tệ, để không bị lạm phát phi mã.

Một bài toán khá khó khăn cho các nhà lãnh đạo kinh tế.

Mọi con đường đều dẫn đến La Mã

Nhưng dù khó khăn đến đâu, tôi vẫn tin rằng chánh phủ và người dân sẽ phải trực diện vấn đề bong bóng BDS hiện nay của nền kinh tế. Dường như có 2 khuynh hướng để giải quyết: một là tìm cách kéo dài các trì trệ cho nó xì hơi từ từ; hai là bơm tiền vào cứu nó (và các thành phần lợi ích đang bao quanh). Giải pháp thứ ba của tôi là để thị trường nổ tung bong bong, giúp người dân có cơ hội mua nhà rẻ và nhanh chóng cải tổ thể chế để tránh những lợi dụng của nhóm lợi ích trong tương lai. Cách đây vài tháng, tôi có tiên đoán là nếu chánh phủ thay đổi hoàn toàn luật sở hữu nhà đất, thì một dòng tiền mới sẽ đổ vào thị trường BDS với những hệ quả tich cực. Dĩ nhiên, giải pháp này đã bị bỏ qua, khi chánh phủ khẳng định là “toàn dân vẫn sở hữu đất đai” hay nói một cách khác, mọi thứ sẽ không thay đổi.

Giá đất, và gián tiếp, giá BDS cao ngất trời sẽ là rào cản căn bản của mọi cố gắng để tái câu trúc. Từ giá thành của sản phẩm nội địa đến nợ xấu của hệ thống ngân hàng, từ nguy cơ lạm phát khi in tiền đến vấn đề tỷ giá làm thiệt hại mọi ngân khoản đầu tư nội ngoại, thủ phạm chính sẽ là giá BDS trong 5, 10 năm sắp tới.

Khi không chấp nhận để bong bóng BDS vỡ vào cuối năm 2012, Việt Nam đã mặc tình đẩy nền kinh tế tái chánh vào một chu kỳ suy thoái sẽ kéo dài suốt thập niên còn lại.

T/S Alan Phan

T/S Alan Phan là một doanh nhân bôn ba làm ăn trên 43 năm qua tại Mỹ và Trung Quốc. Ông cũng là tác giả của 8 cuốn sách Anh và Việt ngữ về kinh tế tài chánh của các nền kinh tế mới nổi. Ông tốt nghiệp tại các đại học Penn State, American Intercontinental (Mỹ), Sussex (UK) và Southern Cross (Úc). Web site cá nhân là www.gocnhinalan.com.

Bình luận (54)

  • Ngo Van Man

    Cá nhân em đánh giá những nhận định trên đây của T.S hoàn toàn khác quan và chính xác. Tuy nhiên ở VN:

    - Lợi ích nhóm quá lớn trong khi thiếu một tổ chức đối trọng mang tính phản biện và giám sát thực hiện khách quan/độc lập.
    - Tái cấu trúc kinh tế thông qua lĩnh vực tài chính/ngân hàng nhưng cái cần là tư duy con người cần tái cấu trúc thì không hề thay đổi. Bởi suy cho cùng con người là chủ thể để thực hiện các vấn đề đó.

    Do vậy để bong bóng BĐS tự nổ thì quá khó! Nó không thể tự nổ trong thời cuộc này ít nhất là 10 năm tới. Và cuối cùng người gánh chịu nhiều nhất lại là… người dân.

    Reply
  • Le Thi Hoa

    Cảm ơn Bác đã chia sẻ kinh nghiệm , theo suy đoán của tôi thì bon lãnh đạo này sẽ bơm tiền vào nền kinh tế để trục lợi cá nhân và lấy thành tích tăng trưởng.

    Aha, vậy ta sẽ đón thời cơ này để tiếp tục buôn BĐS

    Một lần nữa xin cảm ơn Bác đã trang bị kiến thức cho kẻ không được học hành tử tế này.

    Reply
  • Kiều

    Cháu cũng mong nó vỡ tung ra… để nhiều người có cơ hội có nhà ở.

    Reply
  • Văn Minh

    Thưa bác Alan.
    Mọi người hiện nay có xu hướng chê trách cơ cấu quản lý. Trong đó không ít người cũng nằm trong ban quản lý. Sao vẫn không thay đổi?
    Cháu nghĩ cơ cấu là một phần nguyên nhân.
    Bản thân mọi người cũng có vấn đề, nếu không xh không thể vì vài người mà bị ảnh hưởng. Nhất là trong thời đại thông tin cởi mở như hiện nay.

    -Chúng ta sống trong môt thế giới hiên đại, nhưng chúng ta có hiện đại?
    -Lý luận, tri thức và tinh thần của chúng ta có xứng đáng với vị thế của chúng ta hiện nay?

    Xã hội chúng ta vẫn chẳng khác một trăm năm trước là mấy. Vẫn là trên bảo dưới nghe. Chúng ta như một đoàn tàu theo quán tính lao đến chỗ hủy diệt.
    Đây là một dạng ngấm văn hóa, không thể trách mọi người. Cha mẹ chi phối con cái, con cái lại chi phối con cái của mình.
    -Chúng ta không quyết định cuộc sống của mình, và cũng không muốn cho người khác cái quyền đó, thật đáng sợ.
    Mở rộng ra văn hóa đó thể hiện ở nhiều măt sau:
    -Khi lãnh đạo người khác, phần lớn sẽ không tán thành những thay đổi. kết quả là chúng ta ngày càng lạc hậu. bóp nghẹt mọi sáng tạo và phát triển. Cũng là bóp nghẹt tương lai.
    -Rất nhiều lện cấm, cấm toàn những thứ không ai cấm.
    -Muốn khống chế nền kt: Không muốn cho người khác làm, muốn tự mình quyết định. Muốn mọi người phải theo ý mình.
    -Văn hóa quan trường và coi trọng mặt mũi, bằng cấp coi thường thực chất, ganh tị với người giỏi.
    Mọi người hèn nhát trong hành động, tàn nhẫn với người khác, tham lam, thụ động? không coi trọng bản thân mình, và càng coi thường người khác. Dựa vào những người như thế để đưa Vn thành cường quốc?

    Chúng ta lạc hậu từ trong tâm hồn. Bản thân chúng ta. Vị thế hiện nay thể hiện một phần điều đó. Chúng ta phải tự mình phát triển trước, mọi người và xh sẽ phải đi theo.

    Reply
    • quangminh

      mot cai nhin moi rat hay, muon thay doi duoc xa hoi phai thay doi duoc gia dinh minh, muon thay doi duoc gia dinh minh phai thay doi duoc ban than minh.

      Reply
    • Văn Minh

      Điều gì ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành động của một người? Con người sẽ thay đổi khi điều gì thay đổi?

      -Tập quán, niềm tin, các hệ thống giá trị và nhận thức xh, đạo đức xh.

      Có phải văn hóa của chúng ta có vấn đề? hãy xem mọi người đánh giá chúng ta, và bản thân chúng ta đánh giá chúng ta:
      -Người vn khi rất được người khác coi trọng.
      -Xh Vn dược dánh giá la rất tiến bộ, ưu việt.
      -Người đáng để mọi người học tập.
      -Đạo đức người Việt hàng đầu thế giới.
      -Chúng ta tự mãn với 4000 năn văn hiến, truyền thống tốt đẹp.
      -Tự hào với giá trị Việt, tinh thần việt.
      -Tự hào với truyền thống và lịch sử toàn chiến tranh đẫm máu, nước mắt và nỗi đau của bao gia đình, bao đồng bào chúng ta.

      Chúng ta thường tự đánh giá người việt rất cao. Những khuyết điểm là không đáng kể. Ai có ý chê bai bị ném đá không thương tiếc: bạn không phải là người Việt.
      Nếu chúng ta hoàn hảo như vậy, ưu việt như vậy thi cần gì phải thay đổi? Cần gì phải học hỏi, Cần gì phải phát triển? Chúng ta thông minh và rất tự mãn vì sự thông minh của mình, chúng ta không thể học hỏi, không thể thay đổi.
      -Có lẽ dân tộc chúng ta sẽ bị hủy diệt cùng với sự tự mãn đó. Chúng ta đang sống trong một thế giới cạnh tranh. Kẻ kém cỏi sẽ bị đào thải. Dân tộc chúng ta đang trên đà diệt vong.

      Văn hóa của chúng ta có vấn đề, truyền thống chúng ta có vấn đề, tập quán và các giá trị đều có vấn đề. Như thế nào, ở đâu, và thay đổi như thế nào?

      Xã hội chúng ta là xã hội đơn truyền, (phong kiến= không cho có ý kiến) cấm cãi, cấm văn lạ, nếu cãi lạ là hỗn láo bất hiếu, không kính trọng người trên, văn lạ, phi viêt, ném đá, chém gió …
      Có nghĩa là gì: có nghĩ là chúng ta không có tự do trong việc thể hiện và trao đổi tư tưởng của bản thân trong cộng đồng. Nếu tư tưởng không thể trao đổi một cách tự do, lam sao tư tưởng của chúng ta có thể phát triển? làm sao con người của chúng ta có thể phát triển?
      Cha mẹ nuôi chúng ta khôn lớn, cho chúng ta chổ ở, cái ăn cái mặc. Đồng thời đòi hỏi chúng ta phải kính trọng và biết “nghe lời”. Cho dù chúng ta 40-50 tuổi cha me vân là người dạy bảo. Thầy giáo là được tôn trọng và không nên cãi: tai sao co văn hóa dọc viết, nguyên nhân là từ đây.
      Chúng ta không tự chủ từ đầu, từ trong trứng, từ trong văn hóa. Chúng ta có xu hướng ỷ lại và nghe lời. Do dự khi tự hành đông suy nghĩ. Chúng ta cũng không muốn người khác không ” nghe lời”, ” lễ phép”, “biết điều” với chúng ta.
      -Chúng ta oan trách xh đọc tài.(mình không binh cái cơ chế này chút nào đâu)
      -Bản thân chúng ta cũng là những kẻ độc tài,khốn khổ, không thể thay đổi và chấp nhận thay đổi. độc ác với cả chính bản thân mình.
      Sự bế tắc trong suy nghĩ và hành động, trong một xã hội ” lễ phép”, độc tài dẫn đến sự bế tắc về kinh tế, khi con người nghèo khó bế tắc. chúng ta trở nên hèn hạ. Chúng ta sẵn sàng lấy nhữn thứ không thuộc về mình, chúng ta tham ô, đòi được hối lộ. Chúng ta ăn cắp của người khác, lừa dảo người khác, hàng gian, giả tràn lan. Toàn đân tham nhũng như bác Alan nói. Chúng ta đánh mất lòng tự trọng, tư tin. Chúng ta cướp đoạt tranh giành của cả người thân máu mủ. Nhúng ta nó dối ngụy biện, đưa cái hào nhoáng lừa gạt lẫn nhau. Chúng ta hủy diệt lẫn nhau, hủy diệt dân tộc. Một văn hóa khiến cho xh ngừng phát triển. Chúng ta đúng yên. trong khi nghười khác tiến lên. Chúng ta chết tới nơi rồi.

      Một tậ hợp những người không chế lẫn nhau như thế. Viêc của mình không thể quyết định. nhưng lại cũng không cho người khác tự quyết định. Việc nhà không lo, lo việc thiên hạ. Là một tập hợp như thế nào. dẫn đến kết quả gì? Tôi đang suy nghĩ.

      Cái dân tộc chúng ta không có, ra sức đè nén khống chế lại là cái người khác mạnh nhất: tự do. Tự do trong tư tưởng và trao đổi tư tưởng. Chúng ta chết tới nơi rồi!
      -Chúng ta phải làm gì? và bắt đầu từ đâu?
      -Chúng ta phải đối xử với suy nghĩ của chúng ta và mọi người như thế nào?
      Khi một con người được giải phóng về tư tưởng, tràn đầy độc lập và tự tin. Một người Vn nhanh trí tràn đầ độc đáo,tự hành động, tự sáng tạo trong một thế gới thông tin cởi mở, hỗ trợ tinh thần chúng ta như thế, hỗ trợ về khoa học kỹ thuật .. Một tập hợp những người độc đáo như thế sẽ dẫn đến điều gì? Mình đang suy nghĩ.

      Reply
    • Văn Minh

      ps: I Love Alan Phan, Khi cháu bế tắc và xin lời khuyên, Bác đã nói: hãy sáng tạo!

      Reply
      • Tịnh Tâm

        Không phải mọi thứ đều quá xấu và bế tắc cả đâu? Bạn sẽ bị quẩn trí hay phát cuồng nếu không tỉnh tâm lại để tìm kiếm một chút niềm tin ở đời, ở người. Hay chi ít tìm về “góc nhỏ bình yên” trong tâm hồn để tự thả lỏng mình vậy!
        Nếu ta là trung tâm vũ trụ thì tự mọi vật xoay vòng quanh ta, còn nếu là không thì ta nên thuận theo lẽ tự nhiên mà xoay quanh nó vậy.

        Reply
  • kim

    THÔI RỒI CÒN CHI ĐÂU EM ƠI !!!!
    Các bạn vào đọc tham khảo thông tín nhóm lợi ích nè : quanlambao

    Reply
    • Nguyễn Hoàng

      Cái trang nhìn hàng đầu từ ngữ phản cảm vậy cũng đưa vô. Bộ hồi đó không đi học ah?

      Reply
  • Người Miền Trung

    10 năm vừa qua, một lượng tiền khổng lồ đã được bơm vào BĐS nên bong bóng giá BĐS vẫn còn đang ở tình trạng “căng cứng”. Các NHTM vẫn còn gồng mình nuôi nợ BĐS nên bong bóng vẫn chưa nổ. Khi NHTM bị cho phá sản thì quả bóng giá BĐS mới nổ tung.

    Reply
  • Thanh Bình

    Bạn Văn Minh thật tuyệt vời. Tôi muốn ghi lại câu này của bạn vào máy tính của mình: “Chúng ta lạc hậu từ trong tâm hồn. Bản thân chúng ta. Vị thế hiện nay thể hiện một phần điều đó. Chúng ta phải tự mình phát triển trước”. Đúng vậy, chúng ta đã và đang lạc hậu, chúng ta cần phải tự mình phát triển. Bộ máy quản lý của NN đang bộc lộ yếu kém thì rõ rồi, đã có rất nhiều người nói về điều này, kể cả người trong cuộc và bên ngoài. Nhưng còn CHÚNG TA. Chúng ta không có cái yếu kém của nhà quản lý vĩ mô (vì chúng ta không được giao cái trọng trách đó), nhưng không có nghĩa là chúng ta đang rất ổn. Phải làm gì đây để phá bỏ sự lạc hậu trong tâm hồn. Rắt có thể trong lúc bức xúc với XH, chúng ta đang bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.

    Reply
    • Le Hoai Thanh

      Mình đồng ý với ý kiến của bạn Văn Minh và Thanh Bình. Peter Drucker đã nói “Lo cho các khó khăn no đủ thì các cơ hội chết đói”. Chúng ta cứ loay hoay với các bức xúc của xã hội thì thực sự chúng ta sẽ bỏ lỡ rất nhiều cơ hội “. “We can’t solve problems by using the same kind of thinking we used when we created them.”

      Reply
      • Bách

        Nếu cứ bức xúc thì bạn sẽ bỏ lỡ rất nhiều cơ hội nhưng tất cả chúng ta-dân tộc VN mất cơ hội

        Reply
  • sonabc

    Vỡ bong bóng BDS chính là lo cho dân nghèo?

    Reply
  • Nguyễn Trần Anh

    Năm nay chúng ta kiềm chế được lạm phát tuy mục tiêu tăng trưởng thấp. Năm sau chúng ta sẽ đạt mục tiêu tăng trưởng tuy nhiên lạm phát hơi cao. Năm sau nữa… Chúng ta luôn hoàn thành các chỉ tiêu đề ra.

    Reply
  • Lạnh

    Khi mà cả “dân tộc” đã trở nên giả dối và đầy sỹ diện thì lẽ nào lãnh đạo của các lãnh đạo ấy lạ tự làm bẽ mặt mình bằng cách cho nổ một quả bom to tướng cho mặt mình xám xịt lại trước thiên hạ. Liệu có ai dám làm “việc lớn” đó để lấy lại vận hội lớn cho dân tộc that vì đi cải tạo 5 -> 10 năm trong tăm tối.

    Reply
    • Hữu Trần

      Đã gọi là dân tộc giả dối và sĩ diện thì làm gì còn ai không sĩ diện và giả dối nữa mà mong lãnh đạo bẽ mặt!?

      Reply
  • Nguyen Thinh

    Không phải bây giờ VN mới bị nổ bong bóng BĐS, đã nhiều lần trong quá khứ việc này đã xảy ra, chỉ khác ngày xưa kinh tế tập trung bao cấp, nên đầu cơ BĐS chủ yếu là người dân, hiện nay có thêm các tập đoàn DN trong ngoài nhà nước đầu cơ với qui mô lớn hơn và hệ thống hơn, nên chính sách điều hành tầm vĩ mô đòi hỏi phải cần có kinh nghiệm, biết học hỏi, có tầm nhìn và vì người dân. Cái chính là điều hành tầm vĩ mô không chấp nhận và thừa nhận sự thật, họ vẫn loay hoay với những con số, và dùng những cách điều hành kiểu xưa cũ áp đặt vào xử lý gánh nặng BĐS vì vậy rất dễ lại phải quay về nền kinh tế tập trung chỉ huy bao cấp theo kiểu xưa kia.
    Cái quan trọng ở đây là ai được, ai mất, và tương lai sau này khoảng cách giàu nghèo sẽ gia tăng vì trục lợi được từ các chính sách chính phủ không…. và ở VN ai trong thập niên tới sẽ trở thành các tỷ phú VN được công nhận trên thế giới – ném tiền qua cửa sổ như nước giống các tỷ phú của nổi lên thời Nga Xô cũ ??
    Chứ dân đen không quyền không thế, không quan hệ gì với “nhóm lợi ích” thì chỉ lo tránh “bão khủng hoảng” và làm sao sống sót được sau những “trận càn” từ các chính sách từ tầm vĩ mô đổ xuống đầu mà thôi.

    Reply
  • Trịnh Tùng

    Theo tôi, đối với thị trường bđs VN hiện nay, chánh phủ có giải pháp nào cũng không cứu được thị trường bđs. Trước đây giá cứ cao mãi không xuống, nhưng hiện nay tảng băng sẽ chìm mà không thể níu kéo được, mọi phép thần sẽ biến mất vào năm 2013-2014.

    Reply
    • Hữu Trần

      Dân không có tiền thì BĐS cũng chết nhưng mà chỉ sợ dân chết trước. Vì nhà nước bơm tiền cứu BĐS và các tay đầu tư và đầu cơ (chủ yếu là dân) sẽ chết vì người ở thực không có tiền mua, còn nhà nước thì cứu được ngân hàng và đại gia BĐS. Người dân thì chịu hậu quả của lạm phát cao chót vót. DO đó để BĐS hoặc ngân hàng chết là nằm trong tay phần lớn người dân có đồng lòng cho nó chết hay không. Phương pháp là đừng ai mua BĐS vào thời gian này. Khi đó thì chắc chắn là chết. TUy nhiên trong xã hội thì khó có thể làm được.

      Reply
  • Tu

    Theo các bác thì để BĐS sì hơi dần được ko?mattedewell

    Reply
  • EchVN

    Ừ, nói túm lại rồi thì có lẽ rồi cái bong bóng nó cũng sẽ nổ hay xịt từ từ gì đấy, kinh tế VN cũng có thể sẽ suy thoái gì đấy suốt những năm còn lại của thập niên này.

    Nhưng nói mãi về những bất cập, rồi lại tự than thân trách phận vì quá bất lực để làm gì.
    Có ai chỉ bảo giúp Ếch nên làm gì (theo cách chính nhân quân tử nhé) để kiếm ăn trong thời đại suy thoái ở VN (nếu có) không?

    Thân.

    Reply
    • Alan Phan

      Hỏi các ông chủ ngân hàng…vừa đi ăn với một đại gia khoe chú là ông kiếm hơn 200 triệu đô la chỉ trong 6 tháng đầu 2012…

      Reply
      • Ngô Việt Thắng

        Ai cũng chớp mắt 1 cái bừng tỉnh thì cuộc đời đã thay đổi….
        Thức thời – đời thức…

        Reply
      • EchVN

        Thui chú Alan ui, ăn tiền Nhà nước (thực ra là tiền thuế của dân) kiểu này cháu hok ham đâu :> khó mà để lại phúc đức cho con cháu lắm ..hehehe

        Thực ra thì thị trường lên hay xuống đều có nhiều cơ hội làm ăn, và kiếm tiền chân chính, chỉ sợ thị trường chả lên cũng chẳng xuống thì mới khó thui. Nhưng trong cái tình hình hiện tại, ngoài việc tìm mua những tài sản giá rẻ thì mình còn có thể làm gì được nhỉ?

        Reply
      • Ban Hui

        Bác Alan, 200 tr.USD tương đương 2000 tỷ VNĐ. Cho rằng ở VN, hạng người đó tầm mấy trăm mạng …thì đủ biết tốc và cường độ “phân bổ của cải” ở VN đã ở trạng thái khủng..đến hoảng. Không dám cả gan lí với bác về ý kiến kinh bang tế thế song tôi mạo muội không đồng ý “Giải pháp để thị trường nổ tung bong bong, giúp người dân có cơ hội mua nhà rẻ …cải tổ thể chế để tránh những lợi dụng …dòng tiền mới sẽ đổ vào thị trường BDS với những hệ quả tich cực” (trích, copy đoạn bài của bác). Chỉ vì một lý do: Nợ và bong bóng BĐS kiểu VN! (trong một XH vận hành bởi cọng sản, mới từ trong rừng đi ra, bầy đàn, ăn lấy ăn, không cần biết ăn để làm gì, chỉ thỏa cái đói , cái khát và quyền được ..ăn), có cái gốc là học theo bài của Tàu. Vì thế khi nổ, nó sẽ phơi bày tất cả điều mà CSVN rất sợ. Thà nợ, thà chết vào ngày mai hơn là chết ngay, đó cũng là bản năng. Nói ngắn gọn cho bác Alan đỡ mất thì giờ: Nếu để nổ thị trường BĐS, thì “tốc và cường độ phân bổ của cải” ở VN sẽ biến thành cơn bão, XH Việt sẽ đi về thời tiền sử: Vua+Culắc+ông Lý (là đảng viên)

        Reply
    • Tịnh Tâm

      Nghề viết và sáng tác đó bán
      - Nội chiến Mỹ thì viết “cuốn theo chiều gió”, nội chiến Nga thì viết “Chiến tranh và hòa bình”, cách mạng tư sản Pháp thì viết “Những người khốn khổ”.
      - Chuyện hư cấu ăn khách thì viết “Harry Potter”, “The Lord of the Rings”…
      - Hay viết sách về kinh tế VN, Mỹ, Châu Âu …
      - Cũng có thể vẽ tranh hay soạn nhạc để con cháu sau này nhờ.
      * Còn VN thì có rất nhiều đề tài, cứ viết biết đâu…
      Hi hii Ho hoo Ha haa !

      Reply
  • Nguyễn Hoàng

    Rất nhiều bài đánh giá không tốt về chế độ kinh tế do nhà nước đảm nhận rồi. Với nhiều người có hiểu biết thì mình không nói nhưng rất nhiều bạn trẻ lại liên tục đưa ra những comment theo kiểu hùa theo theo thiếu ý thức đọc thật chán. Đừng quá tự tin để quyết định điều gì đúng hay sai mà hãy suy nghĩ và kiểm chứng thực tế kĩ càng hơn. Mình khuyên các bạn nên đọc nhiều cuốn sách mang tính lịch sử về vấn đề này như cuốn “the miracle” ( Châu Á kì diệu)

    Reply
  • Dân Đen

    Cầu mong cho chữ “Chỉ nên” của Thủ tướng biến thành chữ “Phải là” trong tiêu đề tin này thì dân chúng VN hạnh phúc vô cùng….Mong sớm trở thành hiện thực !

    http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2012/07/thu-tuong-gia-nha-thu-nhap-thap-chi-nen-2-4-trieu-dong-moi-m2/

    Reply
  • Duong Daniel

    Thị trường BDS Việt Nam hiện nay đúng là rất khó cho cả người dân và người lãnh đạo.Tuy nhiên giải pháp để cho bong bóng BDS nổ tung có là giải pháp tối ưu chưa cũng còn nhiều câu hỏi:

    1. Khi bong bóng BDS (bb-BDS) nổ, hệ lụy cho toàn nền kinh tế Vn sẽ rất lớn và khó kiểm soát, nếu chính phủ không đủ lực và không có cách thức để control tình hình, sự hỗn loạn về kinh tế, kéo theo hỗn loạn về XH sẽ rất khó lường và dễ dẫn đến tình trạng mất kiểm soát?

    2. Nếu chính phủ chưa chuẩn bị các phương án và giải pháp cho vụ nổ bb-BDS, liệu kinh tế đất nước có phục hồi lại được như trước… hay sẽ còn tệ hại hơn?

    3. Nếu không khéo control, sẽ gây xáo trộn XH, và trong tình hình này liện người dân (nghèo) có đủ tiền và an tâm để mua BDS?

    Từ góc độ quản lý rủi ro (risk management), có lẽ những người quản lý điều hành chính phủ khó có thể chọn giải pháp này. Và có lẽ giải pháp ít rủi ro hơn là để cho bb-BDS xì từ từ? Đây có lẽ là lựa chọn đúng đắn?
    .

    Reply
    • Văn Minh

      Thực ra chánh phủ không lo cho đa số người dân. Người lãnh đạo đang lo cho các nhóm lợi ích và cứu bồ là chính.
      Quản lý rủi ro cho tài sản của người đầu cơ nghe hay thật.
      Ý bạn là giữ tình trạng hiện nay người nghèo sẽ mới mua được nhà?

      -Các bạn không làm cho xh phát triển. Cái các bạn làm là trục lợi, ăn cắp. Đưa mọi người vào tình thế làm không đủ ăn đủ mặc thì nhà lãnh đạo thật giỏi nhỉ.
      -Thay vì chính phủ khuyến khích sx. các bạn làm ngược lại.
      -Thay vì mở mang tri thức, các bạn bưng bít thông tin, nói dối thành tật.

      Reply
    • Bách

      Chúng ta phải đứng dậy thoát ra khỏi vũng bùn hôi thối thay vì nằm ỏ đó và nghĩ đó chỉ là mùi mắm tôm thượng hạng
      Một cơn bão đi qua sẽ quet sạch tất cả và sự sống mới bắt đầu…..

      Reply
  • Lang

    Nếu BĐS có nổ thì dân đen cũng không có cơ hội có nhà ở đâu vì một thế lực khác sẽ thôn tính những miếng đất béo bở đó. Cứ nhìn những vụ thôn tính ngân hàng sẽ rõ

    Reply
    • BLoc

      Một nhận xét chuẩn xác.

      Khi bông bóng nổ, hiện nay là đang nổ rồi đó, giá giảm nhiều, ai mua trước thì được vị trí mình thích và đang chuyển qua giai đoạn không chịu nổi chủ Đầu tư sẽ bán tháo và NH bán phát mãi hàng loạt. Nhưng giá giảm về giá trị thực là giá vốn, hay có thể thấp hơn một phần chứ không phải giá bèo! Theo thị trường tự do, ai có tiền thì người đó mua, nhưng sẽ có những ông lớn khác nảy vào mua sỹ nên vẫn chạy từ ông lớn này qua ông lớn khác với những vị trí tốt nhất, người dân vẫn không tranh mua nổi đâu !?
      Lý do: Thứ nhất không biết mình sẽ mua ở mức giá nào? (làm sao có kinh nghiệm bằng nhà đầu cơ để định giá hay nhận biết đáy); Thứ hai thiếu thông tin; Thứ ba thiếu qua hệ và cái quan trọng nhất vẫn là thiếu tiền!

      Người nghèo muốn có nhà thì chỉ có nhờ chính sách nhà xã hội mà thôi. (ở nước nào cũng vậy).

      Reply
  • haiau

    nếu tỉ giá 1 USD = 20.000 VNĐ, con thấy 200 tr USD có một số 4 và 12 số 0. Hơn vốn điều lệ …. ( 3000 tỷ). ~ 667 tỷ / 1 tháng. Có người kiếm được vậy thì củng có người phải ” mất đi “, nếu Tam Tạng kêu Tề Thiên lặn lội đi xin cơm chay mà không nghe, chắc là bị niệm thần chú, cái vòng kiêm cô lại xiết, có khi còn lấy lại bộ y phục lúc trước khi đi thỉnh kinh mà Tam Tạng cho mượn lun.

    Reply
  • Mabư Trần

    Chào chú Alan. Vào năm 2007, khi đó cháu đã cá với một nhóm bạn làm bên bất động sản là thị trường BĐS Việt Nam mình sẽ te liệt vào năm 2011. Kg ai tin cháu và giờ cháu thắng một chầu rất lớn nhưng buồn lắm thay. Cháu đi cũng khá nhiều nước, có thời gian dài được tìm hiểu và du học cao học ở Đài Loan. Thấy một thị trường cực kỳ tốt. các tỷ giá ăn uống, tiêu dùng, bất động sản trên người dân rất hợp lý, minh bạch. Nếu một người có chức vụ và địa vị như cháu mà công tác bên đó trong 3 năm sẽ mua được một căn nhà chung cư khá tốt, ôtô cũng phải Mer trở lên nhưng ở Việt Nam thì đó là điều kg tưởng. Các tỷ giá dịch vụ, ăn uống, bất động sản trên hệ số lương cơ bản ở Việt Nam là quá vô lý, bất hợp lý một cách không tưởng. Cháu cũng đọc rất nhiều sách từ Bill Clinton, Bill Gates, Steven Jobs, 7 vị giám đốc, thế giới phẳng, toàn cầu hóa…. Cháu thấy Việt Nam mình thì nông nghiệp xuât khẩu thuộc loại nhất nhì thế giới, tài nguyên thiên nhiên khoáng sản vàng trắng, vàng đen, năng lượng cái gì cũng có và dồi dào. Vậy mà sau bao nhiêu năm đất nước vẫn nghèo, đại đa số người dân vẫn khó khăn, từng ngày phải vật lộn với cuộc sống mưu sinh. Cháu muốn làm một cái gì đó cho Việt Nam để một ngày nào đó mình có thể tự hào sánh bước cùng các cường quốc năm châu nhưng mà….. trí tuệ con người có ba loại: người thông minh, người thông minh hơn và người thông minh nhất. Con người cũng có 3 dạng: Người định hướng xã hội trong tương lai, người kéo xã hội để phát triển và người sinh ra để làm lộn xôn xã hội.Cám ơn chú về những bài viết phân tích rất hữu ích. Mong rằng chú luôn khỏe mạnh và có những cái nhìn sâu sắc hơn để giúp mọi người ngày càng làm dài thêm 3 chiều của mình: Chiều cao của trí tuệ, chiều rộng của tri thức và chiều sâu của tâm hồn. Tks

    Reply
    • Tỉnh Tâm

      Một bài viết rất dễ thương!

      Tài cao, học rộng, đi đó đi đây, có nhiều điều kiện như bạn (có tài lực, thế thần gì không?) thì cứ thế mà làm cho đất nước luôn đi chứ chỉ nói muốn mà làm gì !!! Cứ làm đi, tôi xin theo.

      Trích “Cháu muốn làm một cái gì đó cho Việt Nam để một ngày nào đó mình có thể tự hào sánh bước cùng các cường quốc năm châu”.

      Reply
    • Việt Cường

      Cố gắng kiếm thật nhiều tiền, mở các trường tư tại Viêt Nam từ vỡ lòng đến đại học, giáo viên và học sinh trong trường kiên quyết với ích kỷ, tham nhũng. Kêu gọi đầu tư để phát triển các trường này chiếm 60-70% giáo dục trên toàn Việt Nam, cũng phải mất 25-30 năm, khi đấy ước mơ của ông sẽ được thực hiện. “Không có việc gì khó, chỉ sợ tiền không nhiều”.

      Reply
    • Quang Phuoc

      Đúng là bái viết của bác Mabư Trần rất dễ thương!
      Cháu đọc mà cũng không hiểu vị thạc sĩ nước ngoài nầy đi đây đi đó, chu du thiên hạ tại nhiều nước trên thế giới nói như thế này:
      “Các tỷ giá dịch vụ, ăn uống, bất động sản trên hệ số lương cơ bản ở Việt Nam là quá vô lý, bất hợp lý một cách không tưởng”
      thì được hiểu kiểu gì luôn?
      dùng cái gọi là tỷ giá rồi so trên hệ số lương cơ bản là sao? có bác nào thông thông nói dùm cho em hiểu với.!

      Reply
  • Tuấn Anh CHu

    Xin cảm ơn bác về các bài viết hóm hỉnh mà sâu sắc, cháu xin bác cho ý kiến về việc ứng trước 30 ngàn tỷ Tài khoá 2013 của chính phủ, tại sao đầu tư kiểu lại giật gấu vá vai như vậy, lẽ nào chính phủ hết cờ.

    Reply
  • vieanh

    Chào chú Alan phan
    Hôm nay tôi muốn viết một đôi dòng suy nghĩ để mọi người cùng tham khảo
    Tôi đã đọc bài viết của tiến sỹ từ năm 2011, tôi đã nghĩ rất nhiều có thể nói nhiều đêm không ngủ được. Cuối cùng sau một thời gian nạp kiến thức từ rất nhiều nguồn từ những chuyên gia như lê xuân nghĩa, bùi kiến thành, nguyễn trí hiếu…… rồi mày mò tự học thêm các kiến thức kinh tế . Tôi đã xác định được thời điểm bất động sản sẽ vỡ ( chính phủ sẽ chủ động cho vỡ ) . nhưng để nói hết các vấn đề này tôi phải viết mất khoảng 20 trang giấy, nên tôi không thể viết ra đây được. Tôi xin mạn phép đưa ra một số tiên đoán như sau.
    - cuối năm 2013 quốc hội sẽ sửa đổi luật đất đai mở đường cho bong bóng vỡ ( tại sao chính phủ và quốc hội lại thống nhất chọn thời điểm này ? )
    - chính phủ có muốn cho bất động sản vỡ không, theo tôi là không ( tại sao ? ) . Nhưng chính phủ không có sự lựa chọn nào khác ( tại sao ? )
    Chỉ có 3 cái TAỊ SAO đấy mà tôi phải nghĩ đến hơn một năm, và muốn giải thích một cách đầy đủ cũng phải mất 20 trang giấy đó các bạn
    Những nhận định của tôi sẽ đúng nếu không có cú sốc quá lớn nào sẩy ra đối với nền kinh tế Việt Nam

    Reply
    • BLoc

      Tôi và anh Hồng Quang đều làm trong ngành BĐS, không biết ý kiến anh HQ sao chứ tôi thấy công ty mình và nhiều dự án ở ĐN vẫn đang triển khai bình thường.

      Bạn mất cả năm trời nghiên cứu và đưa ra dự đoán thị trường BĐS vỡ chậm 1 năm so với nhiều nhà đầu cơ mà anh Alan đề cập dự đoán sẽ vỡ là cuối năm 2012 thì cũng chứng tỏ có tâm huyết với thị trường này đó (có nắm giữ lô đất hay căn hộ nào không ?)

      Rất trân trọng công trình của bạn, nhưng cũng xin hỏi bạn một vài câu nhỏ. Những cái thông tin mà bạn thu thập là qua báo chí hay bạn đi thực nghiệm và tự điều tra mà có ? Bạn có quen ai trong Bộ chính trị không để biết các sách lược cho tuần tới, tháng tới chứ xa đến 1 năm thì càng nên xem lại (tôi nghĩ những người quyết định các vấn đề của đất nước cũng chưa có một sách lược nào quá một tháng, bạn cứ thấy mỗi tháng phải họp CP ít là một lần sao, và chính sách của ta được nổi tiếng là không bao giờ nhất quán cả !)

      Nếu chỉ dựa trên báo giới và các quy luật logic của sách vở cũng như cái “nóng lạnh” của các cụ thì càng không bao giờ bạn dự đoán đúng đối với kinh tế VN cả, có khi là nó ngược lại.

      Chúc bạn dự đoán đúng và có phòng bị tốt với những kết quả mà bạn đưa ra.

      Reply
    • BLoc

      Với hai đầu đất nước thông qua thuyền thông như thế nào thì mọi người đều biết, riêng ở ĐN từ tháng 3 đến nay phân khúc, khu vực nào xịch hơi thì cũng đã xì, ở đâu vỡ thì cũng đã toạc, loại nào vận hành bình thường hay tốt thì vẫn cứ êm và tuyệt. Bức tranh toàn cảnh thị trường BĐS ĐN này tôi có thể điểm qua một số nét như sau:
      + Thị trường cung BĐS:
      – BĐS tạo lập mới: Các dự án chung cư, biệt thự ven biển, ven sông, đất nền cái nào đã dừng trước tháng 3 thì cứ việc tiếp tụp đắp mền, cái nào chủ đầu tư triển khai thì vẫn tiếp tục triển khai (đó là những doanh nghiệp cả nội và ngoại có vốn tự có nên không bị ảnh hưởng bởi thị trường vốn từ NH, chứng khoán), và hiện này một số đã hoàn thành, một số đi vào giai đoạn hoàn thành.
      – BĐS chính sách xã hội, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, sinh viên, cán bộ, trụ sở các công ty, UBND… vẫn triển khai đảm bảo tiến độ.
      – BĐS cũ: Đa phần đất nền thuộc các dự án NN nên không có chuyện giảm giá; Đất nền và căn hộ của giới công chức, người dân thành phố đầu tư hay mua để ở cũng không bị áp lực NH (do kinh nghiệm của năm 2008) nên giá vẫn nằm yên (có giảm đôi chút), trừ một số khu có thay đổi quy hoạch hay dân cư chậm đến ở thì có giảm giá đó là cung cầu đúng quy luật nên giá phải xác lập mới; BĐS của những DN tư nhân có mức lợi nhuận kỳ vọng dưới 10% thì giá vẫn không giảm; BĐS thế chấp ở NH cũng không được NH bán phát mãi nhiều.
      – Tiến độ xây dựng lấp đầy một số khu dân cư mới có phần chậm lại, đúng là do suy thoái kinh tế tác động.
      + Thị trường cầu BĐS:
      – Không có Nhà đầu cơ mới với mục đích mua đi bán lại như những tháng trước tháng 3/2012.
      – Nhà đầu tư để ở: Một số BĐS khu dân cư mới có mức giá đúng giá trị, đang ở giai đoạn F1, nhiều lắm là F2 (nhà đầu tư bán ở mức lợi nhuận dưới 10% giá vốn) vẫn giao dịch bình thường. BĐS khu dân cư cũ vẫn có chuyển dịch điều giữa những người dân có nhu cầu mua để vào ở trung tâm thành phố và một số người về hưu, lớn tuổi muốn bán rồi mua lại nhà vùng ven, dư một số tiền gửi tiết kiệm sống an nhàn.

      Tuy giá BĐS ở ĐN cũng bị mua đi bán lại nhiều vòng, giá cứ bị chồng lãi nhiều đợt trước đây, nhưng người cuối cùng vẫn không muốn bán ra với giá lỗ, mà vẫn xem đó là một khoản tiết kiệm lâu dài, quy ra giá vàng từ 12 năm trở lại đây giá vẫn như cũ. Thực tế giá BĐS tăng ngoài do chồng lãi, phần lớn còn do chính sách giá đền bù mới của NN và giá đất nộp tiền vào NN khi chuyển mục đích sử dụng quy định lấy bằng giá thị trường đã làm giá vốn tăng cao, nếu chính sách không thay đổi giảm thì cũng sẽ không bao giờ giá BĐS tạo lập mới tương xứng với thu nhập của người dân như một số nước trong khu vực.

      Gửi đến bạn một số hiện trạng thị trường thật ở ĐN, để xem bạn có thay đổi ngày giờ dự đoán nổ bong bóng không ? Ngoài ra đây là thị trường giá trị quá lớn có muốn cứu thì NN cũng không thể có tiền để cứu.

      Reply
    • quangsangbds@gmail.com

      Thị trường bất động sản sẽ vỡ nhưng quan trọng là vỡ ở khu vực nào thôi, khu vực thành phố Hà Nội là khu vực có giá nhà đất bất hợp lý nhất Việt Nam, và người có nhà thì luôn cố gắng giữ nhà ở giá cao, hoặc họ có nhiều tiền rồi không muốn bán nữa, nên khu vực Hà Nội giá bds không thể giảm từ từ được, mà quả bóng bds bắt buộc sẽ phải vở ra, khi mà thu nhập của mọi người càng ngày càng thấp và với tình trạng khủng hoảng như hiện nay.
      Khu vực TPhcm và miền trung thì giá cả có vẻ hợp lý hơn.
      Theo mình nghĩ thì bất động sản lần này không phải do chính sách nhà nước, mà đầu tiên nhà nước cố cứu thị trường, thị trường bds sẽ tự vỡ ra khi mà kinh tế khủng hoảng trầm trọng trong vài năm tới.

      Reply
  • Dân trí

    Bất động sản là một thị trường lớn tác động đến thể chế kinh tế của một chế độ. Nhìn lại vấn đề Bất động sản cũng tức là nhìn lại cơ chế kinh tế hay cao hơn một chút tức là nhìn lại một chế độ. Bởi vì, có thể chỉ cần một chính sách phù hợp có thể giải quyết vấn đề Bất động sản một cách đơn giản.
    Rất buồn là điều ấy đang là không tưởng giữa một hiện trạng như thế này.

    Reply
  • Nguyễn Anh Thuần

    Thực ra, với BDS dùng Dop Death là đẹp nhất. Tuy nhiên nhiều người lại thích dùng câu của các cụ mình hơn ” Bòn nơi khố rách đãi nơi quần hồng”.
    So sánh các những thành tố tạo ra nợ xấu là những đứa trẻ trong gia đình chỉ đúng một phần. Nếu cái thành tố làm nghèo đất nước đó mà lại lại làm giàu cho TS Alan. TS có dũng cảm ” cho chúng chết đi ” không ?

    Reply
  • Nguyễn Thành Nam

    - Cháu nhà em học trường dân lập tại Hà Nội, phần lớn tiền học của cháu là chi phí cho việc nhà trường thuê địa điểm.
    - Nhà em phải trả tiền bất động sản hàng ngày qua mớ rau con cá, vì tiền thuê địa điểm kinh doanh bây giờ rất kinh khủng.
    - Em và vài người bạn có một số ý tưởng muốn triển khai ra thị trường giáo dục, ngặt nỗi tiền thuê địa điểm quá đắt nên mấy năm rồi không thực hiện được. Chắc xã hội cũng có nhiều ý tưởng mà không thực hiện được vì giá thuê/mua bất động sản quá cao.
    - Nếu bây giờ nhà nước (in tiền) giải cứu bất động sản thì giống như lấy của người nghèo chia cho người giàu (chính những kẻ đã tạo nên cơn sốt bất động sản mấy năm qua).
    - Em nghĩ việc đẩy giá bất động sản lên trời giống như ở quê bán lúa non. Chỉ khác là chỉ một số nhỏ thu được lợi ích (rất lớn) từ cơn sốt bất động sản. Còn bây giờ là lúc toàn dân phải trả nợ, và tiếp tục trả nợ trong hàng chục năm tới.
    - Nhưng có lẽ thể nào họ cũng sẽ giải cứu bất động sản, vì các nhóm lợi ích đều người thân hoặc chiến hữu của họ cả.

    Reply
  • vieanh

    TƯƠNG LAI NÀO CHO BẤT ĐỘNG SẢN

    1 CHÍNH PHỦ SẼ BẰNG MỌI GIÁ ĐỂ CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
    - Theo số liệu mới nhất thì tổng dư nợ tín dụng là khoảng 2, 6 triệu tỷ, trong đó 60% là các khoản có thế chấp bằng bất động sản . Và gần 100% các khoản vay của tư nhân là phải có thế chấp còn các doanh nghiệp nhà nước thì không phải thế chấp ( vì họ là những người có tóc). Vì vậy ta thấy rằng 60% trong tổng dư nợ tín dụng có thế chấp này là của tư nhân. Vì vậy ta đặt 1 câu hỏi là, nếu bất động sản giảm 50% thì điều gì sẽ sẩy . Một câu trả lời rất đơn giản là hệ thống ngân hàng sẽ sụp đổ, vì khi đó những người vay vốn sẽ không trả nữa bởi tài sản mà họ mang thế chấp bây giờ còn ít tiền hơn so với số tiền họ vay ( giá trị tài sản thế chấp trung bình bằng 135% số tiền vay nếu giảm một nửa thì sẽ còn 67%).——— Chính vì vậy mà bằng mọi giá chính phủ sẽ cứu thị trường bất động sản

    2 HỆ LỤY CỦA VIỆC CỨU BẤT ĐỘNG SẢN
    - Gây mất ổn định xã hội ( giá đất cao nên các vụ tranh chấp khiếu kiện đất đai rất nhiều, tình trạng bất mãn của một bộ phận không nhỏ người dân không có đất……)
    - Rất khó phát triển cơ sở hạ tầng ( do đền bù giải phòng mặt bằng rất tốn kém, thời gian giải tỏa lâu….)
    - Chi phí đầu vào cao ( tiền thuê mặt bằng văn phòng, nhà xưởng rất cao dẫn đến giá cả hàng hóa bị đội lên )
    - Ngành bất động sản bị tê liệt ( do giá quá cao vượt khả năng chi trả của người dân).
    -Hệ quả chính: Bất động sản là một nghành rất quan trọng đóng góp rất lớn vào GDP. Vì bất động sản bị đóng băng cho nên nền kinh tế sẽ phát triển rất trì trệ. Nếu quá trình này kéo dài vài năm thì mọi chỉ số vĩ mô cơ bản sẽ bị phá vỡ khi đó việt nam sẽ có nguy cơ rơi vào khủng hoảng kinh tế – xã hội một cách toàn diện.

    3 NHỮNG TRƯỜNG HỢP BẤT NGỜ CÓ THỂ SẨY RA
    - Bất động sản vẫn tiếp tục xuống ( giảm thêm khoảng 20% nữa) làm cho niềm tin của những người đang nắm giữ bất động sản bị lung lay và họ bắt đầu bán ra ồ ạt, khi đó mọi chuyện sẽ không còn nằm trong tầm kiểm soát của chính phủ nữa
    - nền kinh tế rơi vào tình trạng đình – lạm ( vừa đình đốn vừa lạm phát). Bất động sản sẽ là trở thành tài sản rủi ro nhất ( vì nó đương nhiên sẽ mất giá theo lạm phát). Khi đó người ta có xu hướng bán nhà đất để năm giữ vàng và đô la. khi tình trạng bán sẩy ra ồ ạt thì bất động sản sẽ vỡ, và hệ thống ngân hàng cũng vỡ luôn.
    * chú ý: hiện tại thì không phải những chủ đầu tư lớn mới là người có thể tạo ra vỡ bong bóng ( vì có sự can thiệp của ngân hàng và chính phủ) . Mà ở đây chính là số bất động sản đang nằm trong dân chúng mới là yếu tố tạo ra vỡ bong bóng ( người việt nam luôn có xu hướng tiết kiệm nhiều hơn tiêu dùng bằng chứng là lượng vàng nắm giữ trong dân, sau hơn 20 năm bất động sản luôn là một món hàng để đầu cơ hay một tài sản đảm bảo hàng đầu của người việt nam nên số lượng ngượi năm giứ nhiều hơn 2 ngôi nhà hoặc 2 miếng đất là rất nhiều. Nếu họ thấy tài sản của minh ngày càng giảm ( đến một giới hạn tâm lý nào đó) họ sẽ ồ ạt bán ra. Chính vì vậy đây sẽ là ẩn số bất ngờ tạo nên đột biến của thị trường

    4 CƠ QUAN QUẢN LÝ SẼ NGHĨ GÌ
    Chẳng nghĩ gì cả cứ cứu đã, đến đâu hay đến đó

    Reply
  • tan.nguyen

    Cảm ơn bác Alan rất nhiều. Chúc bác luôn khỏe mạnh.

    Reply
  • Chipheohp

    Có 1 khía cạnh bé tí tẹo teo ở góc nhìn này. Các bà vợ và con cái của Đại ca VN thời chưa nổ bóng ôm rất nhiều đất, cũng vay mượn lung tung, nhào trộn các khoản đầu tư với nhau. Bây giờ bán tống bán tháo cũng chả ma nào hỏi mua => kết quả: vỡ nợ… + đại ca => vỡ mộng…/ đại ca bé ở địa phương vỡ mộng kiểu bé, đại co to ở trung ương vỡ mộng kiểu to. Nói chung là đang đau đầu tìm cách giải cứu binh nhì … vợ con nhưng khốn nỗi không có kiến thức giải cứu, súng ống không có, lại thêm cái góc nhìn Alan suốt ngày réo to… ha ha. Bà con thì nhăm nhe là sẽ có nhà giá rẻ theo đúng giá thị trường. Đừng có mà mơ hão = hao mỡ. Zombie rất khó chết hẳn đấy.

    Reply

Để lại một nhận xét

© 2014 GÓC NHÌN ALAN

Scroll to top