Bong bóng bất động sản sẽ vỡ vào 2012? Reviewed by Momizat on . Một đại gia BĐS Thái Lan đang rình tới cuối năm 2012 sang VN mua BĐS giá rẻ bởi theo dự đoán của ông, đó là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ. Nhưng cũng có cá Một đại gia BĐS Thái Lan đang rình tới cuối năm 2012 sang VN mua BĐS giá rẻ bởi theo dự đoán của ông, đó là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ. Nhưng cũng có cá Rating:
>>Trang chủ » Bài tiếng Việt » Bong bóng bất động sản sẽ vỡ vào 2012?

Bong bóng bất động sản sẽ vỡ vào 2012?

Một đại gia BĐS Thái Lan đang rình tới cuối năm 2012 sang VN mua BĐS giá rẻ bởi theo dự đoán của ông, đó là thời điểm bong bóng BĐS ở VN sẽ vỡ. Nhưng cũng có các yếu tố vô hình ngăn cản quả bong bóng này xì hơi hay vỡ tung.

Bong bóng bất động sản sẽ vỡ vào 2012?
Hong Kong, Ngày 22 tháng 4 năm 2011

T/S Alan Phan là Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa tại Hong Kong và Shanghai. Du học Mỹ từ năm 1963, ông đã làm việc tại nhiều công ty đa quốc gia ở Wall Street và phát triển công ty Hartcourt của mình thành một tập đoàn niêm yết trên sàn Mỹ với thị giá hơn 700 triệu dollars. Ông sống và làm việc tại Trung Quốc từ 1999. T/S Phan tốt nghiệp BS tại Penn State (Mỹ), MBA tại American Intercontinental (Mỹ), Ph.D tại Sussex (Anh) và DBA tại Southern Cross (Úc). Web site cá nhân của ông là www.gocnhinalan.com, và Email là aphan@asiamail.com

Tại sao có bong bóng tài sản?

Theo định nghĩa, “bong bóng tài sản” xảy ra khi thị giá của một loại tài sản được đẩy quá xa trên giá trị thực sự và bình thường của các tài sản này. Các chuyên gia kinh tế và người dân thường có những tranh cãi gay gắt về danh từ “bong bóng” khi mô tả tình thế của thị trường, vì ít ai đồng ý về giá trị thực sự hay bình thường của bất cứ loại tài sản nào.

Bất động sản lại là một loại tài sản đặc thù, mang nhiều tính chất địa phương, và bao gồm nhiều phân khúc thị trường khác biệt; nên khi nói đến bong bóng BĐS, chúng ta phải thu gọn lĩnh vực bàn cãi và hiểu rõ những giới hạn của bài phân tích.

Bài viết này chỉ thảo luận về phân khúc nhà ở của thị trường BĐS tại VN và cố gắng tìm hiểu hiện nay, chúng ta có thể dùng chữ bong bóng để mô tả tình huống; và nếu có, thì cái bong bóng này bao giờ sẽ vỡ và hậu quả sẽ ảnh hưởng gì đến nền kinh tế vĩ mô.

Trước hết, những yếu tố để tạo thành thị giá của BĐS bao gồm những yếu tố định lượng được: (1) luật cung cầu của thị trường (2) khả năng mua của người tiêu dùng (3) dòng tiền đang rót vào kênh BĐS (4) tình hình kinh tế vĩ mô; và (5) những yếu tố vô hình không thể đo lường chính xác gồm (a) tác động của các nhà đầu cơ (b) trào lưu tâm lý của đám đông (c) chánh sách của chánh phủ và (d) tư duy và cảm xúc của mọi người liên quan.

Trong các yếu tố định lượng, quan trọng nhất là luật cung cầu của thị trường. Phân khúc nào (nhà ở cao cấp hay trung bình hay cho giới thu nhập thấp, thương mại hay văn phòng, BĐS du lịch, khu công nghiệp …) chúng ta cũng có thể tính ra số lượng cung và nhu cầu của người tiêu dùng.

Hiện nay, ở VN, căn cứ theo các báo cáo của các nhà môi giới địa ốc, trong cũng như ngoài nước, thì nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu và tổng số đơn vị của nhà đầu cơ thứ cấp chiếm khoảng 47% số lượng bán ra. Trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp.

Yếu tố thứ hai là khả năng mua của người tiêu dùng. Theo thị trường Âu Mỹ, người ta tính 25% mức thu nhập của người mua là khả năng trả nợ khi so sánh với số tiến vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng (cộng với tiền thuế và bảo hiểm). Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm. Người VN có nhiều tiết kiệm, nên số tiền mặt trả trước (down payment) có thể lên đến 1/3.

Dựa trên các yếu tố này, thì căn nhà trung bình giá khoảng 600 triệu đồng là thích hợp với túi tiền và hoàn cảnh của họ. Và cũng theo công thức này thì phần lớn các nhà ở tại HCM hay Hà Nội đều vượt quá khả năng trả nợ của người tiêu dùng. Tuy vậy giá cả tại các tỉnh nhỏ cho thấy chỉ hơi cao hơn khả năng một ít.

Yếu tố khác có thể đo lường được là dòng tiền đang đổ vào BĐS, gồm tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư, tiền vay mượn của ngân hàng hay tư nhân, và tiền đầu tư từ nước ngoài qua FDI. Hiện nay, FDI vẫn đổ vào các dự án BĐS có giá đất trưng dụng thật thấp và có nhiều ưu đãi trong điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, rất ít tiền FDI cho các dự án đang dang dở, bị kẹt vốn, mà chủ đầu tư không chịu hạ giá hơn 30% giá vốn ban đầu.

Hệ thống ngân hàng địa phương thì đã lỡ kẹt với rất nhiều khoản nợ xấu, nên vẫn phải tiếp tục cho các chủ đầu tư BĐS đáo hạn, hy vọng thị trường phục hồi. Tỷ lệ nợ xấu của các khoản vay BĐS của ngân hàng không được tiết lộ, cũng như chỉ tiêu xếp hàng nợ xấu cũng khác quốc tế, nên chỉ có thể được ước tính. Theo một chuyên gia tài chánh của Singapore, số nợ xấu này trung bình lên đến 18% của toàn số nợ, một con số rất cao.

Đồng tiền nhàn rỗi từ tư nhân vẫn khá dồi dào, nhưng sau khi thị trường BĐS tại TP.HCM đóng băng, thì các nhà đầu tư bắt đầu chuyển tiền qua kênh đầu tư khác. Hiện nay, nhà nước đang ngăn ngừa dòng tiền này đổ vào kênh vàng hay USD, nên chắc là sẽ có một ít đổ vào BĐS, nhưng sẽ giới hạn vì tâm lý hoang mang với triển vọng của nền kinh tế.

Yếu tố có thể định lượng thứ tư là ảnh hưởng từ nền tình hình vĩ mô, mà động tác chính sẽ là mức độ tăng trưởng của thu nhập quốc gia (national income, không phải GDP), tỷ giá đồng VN và con số lạm phát. Thu nhập quốc gia thì bao gồm cán cân xuất khẩu so với nhập khẩu, FDI, kiều hối và nợ vay tư và công. Tất cả các thành tố này đều tiêu cực, có khuynh hướng đi xuống và sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị thực sự của BĐS trong một thị trường bình thường.

Do đó, nếu chỉ nhìn vào 5 yếu tố định lượng trên thì có thể nói là thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh ngoài HCM và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình là lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp.

Yếu tố vô hình ngăn bong bóng vỡ

Nếu VN có một nền kinh tế bình thường như tại các quốc gia Âu Mỹ, thì mọi định lý tài chính sẽ tiên đoán là bong bóng có thể vỡ bất cứ lúc nào. Tuy nhiên, nền kinh tế VN chứa nhiều nghịch lý khó thể giải lý. Những yếu tố vô hình không định lượng lại thường có một tầm quan trọng hơn với người tiêu dùng hay nhà đầu cơ thứ cấp.

Hai yếu tố vô hình quan trọng nhất trong giá trị BDS tại VN là tác động mạnh mẽ của các nhà đầu cơ, với sự hỗ trợ đắc lực của các chủ đầu tư cho dự án, cũng như những tài trợ bất đắc dĩ của các ngân hàng; và tâm lý bầy đàn của đám đông. Thông tin về BĐS tại VN thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực; luật về BDS phức tạp và khó thi hành; nên các nhà đầu cơ lợi dụng tối đa khe hở này để thực hiện những thủ thuật trắng trợn và đôi khi phi pháp, từ việc quảng cáo hay phóng tin đồn sai sự thực đến việc làm giá qua các giao dịch dưới gầm bàn.

Tác động của các nhà đầu cơ có thể nhận thấy rõ rệt trong những vụ thổi giá đất gần đây ở Hà Nội và trước đây ở TP.HCM. Cường độ của các nhà đầu cơ cho thấy một sức đẩy có ảnh hưởng khá lớn trên thị giá.

Các nhà đầu tư VN cũng biểu hiện hội chứng bầy đàn rất cao. Vì truyền thống gia đình, bạn bè và bè phái trong xã hội, các nhà đầu tư thường không có nhiều phán đoán độc lập, hay cố gắng đi tìm những cơ hội đặc thù khác biệt. Đặc tính “ai sao tôi vậy” khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên hơn. Ở một mặt khác, yếu tố này lại có thể tác động nhanh hơn đến thị giá khi vài nhà đầu cơ kẹt tiền bán tháo. Tâm lý hốt hoảng khi có người la “cháy” trong một rạp hát đông người là một thí dụ.

Hai yếu tố khác cũng ảnh hưởng nhiều đến thị giá của BĐS là chính sách của nhà nước và cảm quan của người mua hay bán. Luật lệ về BĐS VN khác nhiều so với thế giới cho nên khó có thể dùng các công thức bình thường để suy diễn tác động của yếu tố này trên thị giá. Tuy nhiên, chúng ta có thể chắc chắn được vài điều: nhà nước không muốn để cho bong bóng BDS vỡ vì hậu quả nguy hiểm của nó trên nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Thêm vào đó, chính sách của nhà nước thường có kết quả ngược lại với mục tiêu ban đầu nên những thủ tục hành chánh mới sẽ làm chậm lại mọi giao dịch (cùng một lúc chậm lại sự phát nổ của thị giá) và giúp giữ giá thành cao hơn.

Với quyết tâm ngăn chặn sự đổ vỡ của bong bóng, nhà nước có thể đổ thêm số tiền lớn vào kênh BDS, trực tiếp hay qua ngân hàng, và kết quả sau cùng là tiến trình đi xuống sẽ bị chậm lại nhiều năm. Ngoài ra, nếu tỷ lệ lạm phát quá cao, đồng tiền mất giá trầm trọng, thì dòng tiền của tư nhân cũng có thể đổ xô về BĐS để giữ an toàn cho tiền nhàn rỗi.

Một yếu tố khác nữa là BĐS có một giá trị cá nhân do cảm xúc riêng biệt của người mua hay người bán. Trong các loại tài sản, BDS thường đi đôi với sự yêu ghét dễ ảnh hưởng đến quyết định của mọi người liên quan. Một khu phố được nhiều người ưa thích qua những kỷ niệm quá khứ có thể đẩy giá thành lên 15% đến 40% cao hơn giá trị thực sự; một kiến trúc đặc thù có thể tạo dị ứng hay yêu mến tùy cảm quan cá nhân.

Nói tóm lại, khó có thể đo lường sự quyến luyến không lý giải này về BĐS và yếu tố này có thể giúp thị giá BĐS bền vững hơn.

Bong bóng nào rồi cũng sẽ vỡ

Nhìn chung, 4 yếu tố vô hình là rào cản hiện nay đang ngăn ngừa sự đổ vỡ của bong bóng tại Hà Nội và TP.HCM. Dù BĐS tại TP.HCM đang đóng băng nhưng giá cả chưa quay về với giá trị thực sự và hợp lý như các yếu tố định lượng ghi nhận. Tuy nhiên, về lâu về dài, tất cả mọi bong bóng đều phải vỡ để thị giá quay về với thực tế. Vấn đề là các yếu tố vô hình sẽ giữ giá và thanh khoản được bao lâu?

Qua kinh nghiệm của các bong bóng tại các quốc gia Âu Mỹ, thì bong bóng được coi là như đã vỡ khi thị giá xuống dưới 30%. Vì tâm lý hốt hoảng, thị giá có thể xuống thêm 20% dưới giá thực sự và bình thường. Do đó, tùy mức giá đã được bong bóng thiết lập, với nguyên tắc càng lên cao càng xuống thấp, giá nhà ở cao cấp hiện nay ở Hà Nội có thể mất đến 60% thị giá nếu bong bóng phát nổ. Với sự đóng băng, nhà ở cao cấp tại TP.HCM có thể mất khoảng 40%. Các phân khúc nhà ở khác sẽ cũng mất giá, nhưng ít hơn.

Theo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như TP.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng…) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.

Năm 2000, sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Á Châu, tôi qua Bangkok thăm các bạn cũ, trong đó có một đại gia về BĐS, từng được báo Forbes tuyên dương là tỷ phú đang lên của Thái Lan. Ông ta buồn rầu đưa tôi đi xem các công trình đang xây dựng dở dang của ông, từ những khu đô thị mới đến những tòa nhà thương mại văn phòng đầy tham vọng. Khắp Bangkok, những cơ sở bê tông cốt sắt dựng lên nữa chừng rồi bỏ hoang cho ấn tượng của một thế giới sau cuộc chiến nguyên tử.

Vì khả năng và quan hệ, sau 10 năm, vị đại gia BĐS gần phá sản này đã phục hồi phong độ và hiện là một trong những công ty BĐS hàng đầu của Thái Lan. Đầu năm nay, tôi hỏi là bao giờ ông sẽ sang VN để đầu tư? Ông ta trả lời: “Cuối 2012. Lúc đó, bong bóng sẽ nổ và tôi tha hồ lựa chọn dự án với giá rẻ mạt.”

Tôi nghĩ chắc ông lầm bong bóng BĐS của VN với cuốn phim “Đại Họa 2012″. Chúng ta hãy chờ xem.

T.S Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa

Bình luận (31)

  • Hùng

    Bài viết của bác rất hay. Cho thấy bác hiểu rõ về cách điều hành kinh tế ở Việt nam. Có điều cháu rất phân vân về cách hành xử của bác trong giai đoạn này thế nào? nếu là cháu, thì bác khuyên nên làm gì? Liệu bác có thời gian để cho cháu làm học trò của bác ko? Cháu đang cần tìm một người thày để hướng cho mình. Cảm ơn bác ạ!

    Reply
    • bình

      bác alan chắc cũng chẳng có thời gian để dạy và trả lời cho từng người, mạn phép tôi có thể cho bạn vài ý kiến, bạn muốn làm gì thì phải xác định khả năng của bạn. con tôi có một người bạn, cách đây 3 năm cả nhà tôi đến ăn pizza thì có một cậu bé thấp bé phục vụ bàn, và con tôi nhận ra bạn mình. trông rất hiền lành và tội nghiệp. Nhưng bay giờ cậu ta đã là một nhà quản lý cửa hàng pizza rất phong độ rồi. Lời khuyên của tôi, hãy bắt đầu làm tốt từ việc nhỏ nhất

      Reply
  • Sea

    Như chú nói, thị trường Vn quả thật rất khó đoán, cho nên chuyện vỡ bong bóng có thể sẽ lâu hơn năm 2012 mà sẽ vỡ vài năm sau đó. Nếu có tiền lúc này, thì nên chuyển sang vàng, đúng k chú? :-)

    Reply
  • Hồng Quang

    Bong bóng luôn tồn tại trong cuộc sống, từ chính trị, xã hội đến kinh tế… để có “màu hồng” hy vọng !

    Chuyện “Bất động sản…” chỉ là chuyện nhỏ đối với người Việt, khi nhiều chuyện lớn họ vẫn vượt qua (chiến tranh, thiên tai, địch hoạ… tưởng có lúc mất-còn).

    Vậy thì bong bóng bất động sản ở VN ra sao? Với hiểu biết hạn hẹp trong nghề, tôi nghĩ nó không tồn tại…. đơn giản vì nó đã tồn tại trong cơ chế để không bị vỡ.

    Ai cũng biết, giá bất động sản của VN luôn “một cổ hai tròng”- mua thật từ dân + mua ảo từ nhà nước. “Đất đai sở hữu toàn dân- thuộc về nhà nước” đã đẻ ra cơ chế 2 giá này. Đất+ Nhà VN không đắt mới là chuyện lạ.

    Vậy thì bong bóng có không và khi nào vỡ?

    Nếu xét đoán theo thị trường- nó đã vỡ. Người Việt hay mua nhà đất bằng vàng và cho thuê bằng đô Mỹ, thì nay theo đô – vàng đều xuống 30-70%. Còn nếu xét theo cơ chế, với tốc độ lạm phát hay “nguy cơ mất giá” của đồng VN hiện nay thì nhà đất đã quá rẻ, rẻ đến mức không đại gia nào dám đầu tư xây hay dám chắc sống xót qua giai đoạn bĩ cực này.

    Nhưng nếu vậy thì…?!!! Đời chỉ bởi chữ nhưng-thì mà rắc rối.

    Hãy yên tâm đi, bởi ai cũng đúng và ai cũng … THẤT VỌNG. Bất động sản sẽ có bong bóng và sẽ vỡ. Vấn đề nó vỡ theo kiểu nào và cách nào. Chỉ sợ nó vỡ theo kiểu lạm phát- phá giá đồng tiền ( tạm gọi là “bong bóng tiền tệ”) thì chết cả nút- vì ăn chưa đủ thì còn đâu tâm trạng mà để ý đến nhà cửa- bóng bóng bất động sản vỡ là cái chắc.

    Hy vọng bong bóng kiểu này sẽ không xẩy ra vì… nó đã xẩy ra nhiều lần rồi ở VN.

    Còn ” tệ hay tốt hơn?” nữa là… Phá sản kiểu cấp độ Nhà nước… Kiểu phá sản này thì … chắc chỉ có TS. Phan mới kết luận được thôi.

    Reply
  • Trung

    Tôi chưa hẳn đồng ý với sự phân tích trên vì “thu nhập” từ “lương” ở VN không thể biết được vì các khoản như “lậu”, “bổng”, “lộc” là lớn hơn lương nhiều. Hơn nữa, các thế lực “ngầm” không thể có ở nơi nào trên thế giới này đang núp bóng đằng sau các đại gia BĐS thì làm sao có thể vỡ bong bóng được!

    Reply
    • Quan

      Gửi bạn Trung,
      Bạn có lý khi bảo “lậu”, “bổng”, “lộc” ở Việt nam lớn hơn lương, tuy nhiên về lâu về dài, người lao động bình thường mới là người ảnh hưởng lên cán cân cung cầu, vì giai cấp này mới là đông đảo hơn và có nhu cầu nhà cửa thực sự. Còn các thành phần kia chỉ đầu cơ, và họ chính là nguyên nhân của tình trạng bong bóng hiện tại, nếu có.

      Reply
  • nguyen thanh nhan

    Nếu xét về giá trị thì BDS đã vỡ rồi, vì lạm phát năm 2011 gần 20%, từ 2008 tới nay lạm phát cũng khoảng 30-40%, tiền mất giá trong khi BDS đóng băng, đứng giá có nghĩa là giảm giá rồi. Có thể giảm thêm chút ít chứ không vỡ.

    Reply
  • Quang Truong

    Cám ơn tiến sĩ đã giúp tôi hiểu rõ hơn về bong bóng BDDS của việt nam

    Reply
  • Lê Hùng

    Cách nhìn nhận và phân tích của bác Alan rất khác với các bài mà cháu đã từng đọc trước đây,hầu như bài nào cũng vậy……nó như là một phong cách riêng không thể nhầm lẫn.

    Reply
  • Nguyễn Hữu Việt

    Trọng kính Thầy,
    Bài viết này thật hay và rất sát với thực tế, nhưng mấy ai chịu lắng nghe?! Bài học Khủng hoảng tài chính 1997 ở Châu Á đã quá rõ ràng, tuy chưa đúng với hoàn cảnh của Việt Nam lúc này nhưng hậu quả không còn mờ nhạt nữa, đã dần hiện rõ. Hy vọng sẽ có phép lạ cứu vãn, khi đó nhà đầu tư BĐS Thái Lan sẽ thất bại!
    Tôi xin có ý kiến thêm về “Lấy ví dụ ở VN, thu nhập trung bình của một cặp vợ chồng cùng đi làm là 12 triệu mỗi tháng, nếu dùng một tỷ số cao hơn nước ngoài là 35% để dành cho việc trả nợ (4,2 triệu), thì họ có thể vay một số tiền tối đa là 400 triệu trả làm 20 năm với lãi suất 15% một năm”. Theo tôi, với dữ liệu này thì cặp vợ chồng sẽ không đủ tiền thanh toán cho ngân hàng. Để đơn giản, chúng ta dùng hàm PMT để tính toán ứng với 240 kỳ thanh toán (trả góp theo tháng trong 20 năm) thì số tiền phải trả sẽ là 5,27 triệu đồng/tháng. Nếu giải phương trình để tìm Biến số Lãi suất ứng với số tiền 4,2 trđ/tháng thì Lãi suất tính trả góp phải hạ xuống đến 11,2%/năm.
    Kính chúc Thầy luôn dồi dào sức khoẻ để chuẩn bị đón chào một mùa Giáng Sinh và Năm mới tràn đầy niềm vui, hạnh phúc.
    NHV_Đồng Tháp

    Reply
  • HCD

    Thưa TS Phan, thực tế thì bong bóng BĐS đã vỡ rồi. Với giá bán hiện tại thì thu nhập không bù đắp nổi chi phí. Nếu tình hình kinh tế vĩ mô sấu hơn thì người dân lo ăn không xong còn đâu tiền mua nhà cửa nữa, lúc đó giá BĐS rẻ như bèo. Đó là chúng ta tiến gần đến ngày tận thế chứ không phải vỡ bong bóng BĐS. Kính chúc TS khỏe.

    Reply
    • Alan Phan

      Thực ra, nếu giá rẻ như bèo thì cơ hội làm chủ 1 căn nhà sẽ tốthơn cho tầng lớp trung lưu. Alan

      Reply
  • bình

    Ở Việt nam không thể tính thu nhập hàng tháng để mua nhà, vì thông thường bố mẹ cả đời tiết kiệm hoặc bán đất để mua nhà cho con. hiện nay nhiều người thuê nhà cũng không phải không mua nổi nhà mà do tắc ngẽn giao thông nên cho thuê nhà của mình để thuê chỗ khác ở. Chính vì ở Việt nam có quá nhiều yếu tố khó lường , nên sự phân tích dự báo bong bóng nổ rất khó. Nhưng có cái để xem xét rõ nhất là bao giờ Việt nam cũng theo Trung Quốc hàng chục năm, nên bóng bóng BĐS Trung Quốc vỡ thì lấy cơ sở đó để dự báo. Ước gì nó vỡ để tôi mua một cái nhà đàng hoàng để ở

    Reply
  • Bảo

    Chào chú Alan,

    Theo cháu, nếu giá nhà mà tính theo giá vàng thì sẽ có vụ nổ bong bóng hoặc ít ra là cũng xì hơi, còn nếu tính theo tiền đồng thì cũng sẽ giữ giá, hoặc thậm chí là tăng giá, vì lạm phát của VN quá lớn.

    Cháu đang suy nghĩ rằng, nếu trên góc độ người dân, thì yêu cầu nhà nước giữ giá trị tiền theo chế độ bản vị vàng là tốt nhất. Tuy nhiên chắc chắn sẽ không có nhà nước nào đồng ý vì như vậy nhà nước sẽ không thể bóc lột sức lao động của người dân (một cách kín đáo) bằng việc làm đồng tiền mất giá.

    Chú nghĩ sao về quan điểm của cháu?

    Chúc chú mạnh khỏe và có những bài viết hay.

    Reply
  • bangco

    heo nhận xét của người viết, thị trường nhà ở tại Hà Nội sẽ đóng băng vào 2012 như TP.HCM, và có thể mất 4 năm nữa trước khi bong bóng BDS tại VN nổ tung và giá cả quay lại mức độ bình thường khoảng 8 năm sau đó. Tuy vậy, bất cứ một tác động tâm lý nào lớn lao trên thị trường (một vụ lường gạt chạy nợ vĩ đại, một sụp đổ của một ngân hàng hay một tập đoàn tăm tiếng…) có thể là ngòi nổ đẩy tiến trình diễn ra sớm hơn.

    Reply
  • Hoang tu be

    Theo tôi BDS VN không thể xuống giá nhiều được nữa vì (1) lạm phát đã làm giãm giá 1 phần, (2) giá BDS cũng giãm 15-20%, (3) những nghịch lý về chánh sách ở VN như bác Alan Phan phân tích ở trên.

    Một điểm quan trọng nữa là kiều hồi về VN khoản 9 tỷ USD/năm. Tiền này đa số là vào BDS, CK, vàng hay nằm ở dạng dự trữ ngoại tệ. Hiện tại không có kênh đầu tư hiệu quả nào cho số tiền này đổ vào. Vì CK thì không có hy vọng sáng sủa vào năm 2012, vàng và ngoại tệ thì bị kiềm chế. Tôi nghĩ 1 phần kiều hối sẽ vào BDS vì giá hiện tại tương đối thấp. Nhiều người vay NH không có tiền trã đang bán rẻ nhà ở của mình. Người có tiền kiều hối sẽ săn lùn mua BDS giá thấp này.

    Chúc Bác Alan khỏe!

    Reply
  • BLoc

    “So với đầu năm 2011, có khoảng 70% các dự án có giá chào bán thứ cấp giảm với mức giảm phổ biến trong khoảng 10%-20%. Tuy nhiên tình trạng giao dịch gần như đóng băng, ngoại trừ những trường hợp “bán tháo” vì xiết nợ.”
    ” Trong vòng 6 tháng nữa, nếu không tiêu thụ được khối tài sản bất động, sẽ có không ít doanh nghiệp BĐS phía Nam phải đối mặt với đáp số kiệt quệ. Còn tình trạng đó kéo dài thì kết quả không có gì ngoài: phá sản.”

    Trên đây là trích dẫn hai nhận định của chuyên gia BĐS được báo giới đăng tin trong tuần qua (6/1/2012). Như vậy kịch bản với nhận định của TS.Alan Phan và người bạn Thái của ông là đến cuối quý IV năm 2012 thị trường BĐS sẽ vỡ “bong bóng” là gần giống nhau.

    Riêng thị trường BĐS ở ĐN thì sẽ không bị rơi vào cơ lốc đó vì các lý do như sau:
    - Các dự án lớn đều do các tập đoàn kinh tế nước ngoài có vốn hùng hậu đầu tư, đến nay vẫn triển khai bình thường;
    - Các dự án lớn do các công ty trong nước đầu tư thì vẫn còn ở dạng đất nền là chủ yếu và đang dừng triển khai hay giãn tiến độ;
    - Một số Công ty BĐS của ĐN có vốn tự có, hầu như tỷ lệ đi vay rất nhỏ vẫn đứng vững và triển khai các dự án hướng về người tiêu dùng (Giá đất nền trên dưới 700triệu/lô), tuy không sôi động nhưng vẫn giao dịch đều;
    - Khác với năm 2008, nhà đầu tư thứ cấp đều dùng đòn bẩy tài chính, nên bị áp lực NH phải bán tháo. Còn hiện nay nhà đầu tư thứ cấp là những nhân viên công sở ở Hà Nội, Đà Nẵng, Việt Khiều và người dân có vốn tích luỹ hay mới được đền bù giải toả… nói chung là vốn tự có.
    - Và đa phần quỹ đất nền trên thành phố là thuộc các dự án cải tạo đền bù của UBND TP ĐN, dùng để cấp lại cho người dân.
    Nên thị trường BĐS Đà Nẵng có thể đóng băng bao lâu cũng được vẫn không có hiện tượng bị áp lực bán tháo.

    Xét về góc độ toàn quốc, HCM sẽ bị áp lực lớn nhất, nhưng nếu để hiện tượng này xảy ra thì một số NH cũng sẽ “chìm” theo, họ sẽ tìm cách che dấu người gởi tiền bằng các nghiệp vụ đáo hạn như năm 2011. Nếu nhà nước can thiệp, làm minh bạch hơn, nghiêm cấm các hình thức đáo hạn thì mới có chuyện “bán túng bán tháo” để thu hồi vốn trả nợ NH, hay chính NH sẽ bán để trả tiền cho người gởi tiền đến rút tiền ào ạt. Nhưng người dân vẫn không thể mua được giá BĐS thấp vì sẽ có nhiều tập đoàn quốc tế như anh bạn Thái của TS Alan Phan sẽ nhảy vào mua sỷ.

    Đó là một hệ luỵ lớn đối với hệ thống tài chính của VN, Nhà nước đã thấy, nên vẫn sẽ tiếp tục “lờ đi” việc đáo hạn nợ đó. Sẽ có biện pháp “cuốn chiếu pháp sản dần” các Công ty BĐS thua lỗ và các NH liên quan, chuyển những dự án có giá ngoài tầm của người tiêu dùng về giá chấp nhận được cao nhất, để dần cứu thị trường BĐS và làm lành mạnh các NH hơn. Người dân sẽ hưởng ứng vì cũng sẽ có lợi nếu không ào ạt rút vốn tại các NH yếu kém liên quan đó và biết đâu sẽ có chính sách ưu tiên mua trước các BĐS hạ giá này!

    Reply
  • Hồng Quang

    Tại sao BĐS VN “đắt” so với nhiều nước phát triển?

    Để các bạn có nhu cầu nhà ở ko ảo mộng, xin chia sẻ 1 số ý kiến sau:

    - Đắt rẻ của BĐS phụ thuộc vào cung cầu. Cung và cầu ở VN hiện mới chỉ dư thừa “dự án giấy”. Ở Tp. HCM bạn sẽ chỉ dễ mua loại dự án này. Các dự án đã xong đều khó mua giá gốc dù “bán tháo” như Petroland Mark hay Gorlden house. Nếu mua DA Giấy, bạn có cơ ở “nhà giấy” hơi lâu vì tiền bị chiếm dụng làm gì có trời mới biết. Và nếu vậy thì… giá nhà sẽ là gấp đôi sau 3,6- 5 năm nếu đưa lãi suất vào giá thành (72 chia cho 20% theo cách tính của Buffet) .

    - Yếu tố tâm lý cũng rất quan trọng. Ko ai rót tiền đầu tư khi “làm ăn” thiếu tin tưởng. Điều này cũng đẩy nhu cầu đầu tư “chết” vào BĐS hay vàng, ngoại tệ mạnh… khiến BĐS vẫn được coi trọng dù Bác Alan “thấy lạ”.

    - Các chủ dự án BĐS (thực tế phần nhiều là nhà CÁI đứng tên chạy dự án để rồi “tay ko bắt giặc” nhờ vốn của người mua) nếu muốn giảm giá thì cũng phải trong ngưỡng “sợ”, nếu họ thấy buông ko chết “thằng cha nào” ngoài người THAM là bạn hay tôi thì… chỉ có LẠM PHÁT mới giải quyết được vấn đề. Tức vẫn bạn và tôi trả giá thôi. Vì nếu họ ko móc túi bạn và tôi thì “TRỜI ƠI” cũng đang làm việc đó.

    KẾT lại: Chỉ khi nào kinh doanh thực sự có giá ở “nước Đại Việt xa xôi”, thì người dân mới ko dại gì bỏ tiền chết trong đất hay vàng hay gì gì nữa ngoài KINH DOANH THỰC; hoặc chỉ khi “tự đánh vào đầu” bằng thuế luỹ tiến thì các VIP mới chịu nhả BĐS đang ôm cả đống làm bãi rác… cho dân đen hưởng giá bèo.

    VẬY THÌ BẠN ĐANG ĐỊNH CHỜ ĐIỀU GÌ Ở BĐS 2012 ĐÂY ? Ôm tiền để bị móc túi bằng lạm phát, hay kinh doanh để nuôi quan quyền, hay mua vàng hay đất để làm Ts. Alan ngạc nhiên????

    Reply
  • Tuan

    Tất cả đều có vẻ thú vị, duy chỉ có cái hình minh họa đầu tiên đã thấy dối trá. Đó là Vincom Bà Triệu chứ HongKong nào hả bác.

    Reply
  • Thomas Pham

    Để biết bong bóng đã vỡ chưa hãy nhìn vào các khoản vay bđs. Sau sự đi xuống của thị trường nhà đất chẳng có ông lớn nào tuyên bố phá sản, mặc dù dự án bán không được và dự án nào cũng đi vay với lãi suất cao. Rồi các năm 2010, 2011 người ta nhìn thấy các khoản vay sản xuất cao bất thường dù kinh tế đang trì trệ. Chẳng hiểu người ta kinh doanh gì để trả lãi 25%, thậm chí 30% trong bối cảnh đầu ra co lại. Dĩ nhiên đó là các khoản vay để đảo nợ cho các khoản vay bđs trước đó. Sự sụp đổ ở các nước đã không diễn ra tại Việt Nam, vài tờ báo còn bảo chúng ta may mắn vì hệ thống tài chính chưa kịp liên thông với thế giới. Ngân hàng cũng làm ngơ cho việc lấy vay sau trả vay trước vì không dám để cho con nợ chết.

    Giá bđs vừa qua có giảm nhưng không nhiều và vẫn còn khá vững chắc, vì các chủ đầu tư vẫn tiếp tục cầm cự bằng đảo nợ chứ nhất quyết không chịu lỗ để thu hồi vốn. Và chúng ta cũng hài lòng với sự yên ả trên mặt hồ đó. Giống như 1 bệnh nhân ung thư không chịu phẫu thuật, xạ trị vì sợ đau, sợ hói đầu, và cứ để cho khối u di căn ra.

    Hãy cầu mong cho bong bóng vỡ sớm.

    Reply
  • Tran Ngoc Cam

    BÀ CON ƠI, THỜI ĐIỂM HIỆN TẠI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG “RẤT – RẤT THẤP!”, KHÔNG BIẾT LÀ SẮP TỚI CÒN THẤP HƠN NỮA HAY KHÔNG?! NHƯNG NẾU BÂY GIỜ BÀ CON CÓ TIỀN THÌ NÊN CHỌN LỰA NHỮNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TIỀM NĂNG MÀ ĐẦU TƯ ĐI, RỦI RO SẼ KHÔNG LỚN ĐÂU, NHƯNG CƠ HỘI LÀM GIÀU SẼ LỚN ĐẤY !!! BÀ CON BIẾT KHÔNG ” CHU KỲ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM LÀ SAU KHOẢNG 4 -> 5 NĂM TRẦM LẮNG ĐÓNG BĂNG …( Từ đầu 2008 -> …. 2012) THÌ SẼ HỒI PHỤC LẠI RẤT MẠNH ( BÀ CON CÓ NHỚ MẤY LẦN “CƠN SỐT NHÀ ĐẤT Ở TP.HCM , HÀ NỘI …. RỒI KHÔNG?! ). NẾU TÔI CÓ TIỀN NHÀN RỖI THÌ TÔI SẼ TÌM ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN TIỀM NĂNG MÀ MUA ĐẤY. VÌ GIÁ ĐẤT DỰ ÁN HIỆN NAY QUÁ RẺ SO VỚI 5 NĂM VỀ TRƯỚC. NHƯNG THẬT ĐÁNG TIẾC VÌ MÌNH KHÔNG CÓ TIỀN NHÀN RỖI, NÊN BỎ QUA QUA CƠ HỘI LÀM GIÀU CHÍNH ĐÁNG RỒI!!!
    CẢM ƠN BÀ CON ĐÃ ĐỌC!
    CHÚC BÀ CON MAY MẮN & TẬN DỤNG CƠ HỘI TỐT NHẤT ĐỂ LÀM GIÀU MỘT CÁCH CHÍNH ĐÁNG !!!
    MUỐN THẬT HẾT LÒNG!!!

    Reply
    • Langtoi

      Cám ơn bạn Cam tôi phải chờ HAGL và QCGL nằm gọn trong quan Tài thì lúc đó giá bất động sản mới hợp lý thế nhé

      Reply
  • ThanhNguyen

    Như TS đã phân tích, việc bong bóng có lẽ chỉ xảy ra đối với các đô thị lớn như HN, TP HCM, ĐN…Thực chất nhu cầu về nhà ở tại các đô thị này là vô cùng lớn và không dễ để giải quyết một sớm một chiều. Rất rất nhiều người cần nhà để ở một cách bình dân nhất đều không có đủ tiền để mua. Nếu bạn cùng tôi ghé thăm thử 01 chung cư cho thuê trong hàng ngàn chung cư cũ tại TPHCM mới thấy được họ cần một chỗ ở là quan trọng như thế nào ?

    Ở VN để thực hiện một dự án bình thường cũng phải một vài năm, phải có tiền… và quan trong phải có mối quan hệ cần thiết, chủ trương của chính phủ là đền bù theo giá thị trường…Các đô thị lớn hiện nay quỹ đất còn rất ít nên việc giá nhà đất cao là đương nhiên.

    Kiều hối về VN là rất lớn so với thuế thu được của cả nước. Một số lượng lớn kiều hối này đã chuyển thành BĐS và hầu hết các khoản thu nhập ngoài số sách không hề thua kém kiều hối của các quan chức trong các ngành kinh tế mũi nhọn như viễn thông, khai thác khoáng sản: dầu khí, than,…cũng đã chuyển vào BĐS. Mỗi tỉnh thành khác trong cả nước cũng đóng góp không nhỏ của vài ngàn các gia đình khá giả trong một tỉnh có điều kiện đã đầu tư mua BĐS tại các TP. lớn cho nhu cầu học hành cũng như đầu tư cho tương lai của con em họ. Và đây theo tôi nghĩ là tiền thực nên sẽ không chịu áp lực phải bán.

    VN vẫn là một nước nông nghiệp với điều kiện tự nhiên ưu đãi, người dân chăm chỉ, tiết kiệm nên việc thiếu đói trong cả nước là rất ít – chính trị xã hội ổn định. Việc thiếu đói các nhu cầu khác như ăn ngon, mặc đẹp, giải trí cao cấp chỉ dành cho một số ít các bậc gia đại gia…

    Vì vậy theo tôi để xảy ra việc bong bóng BĐS đích thực là rất khó xảy ra.

    Reply
    • Alan Phan

      Cháu đọc bài của anh Đực (công ty Đất Lành) trong http://www.superinvestorsday.com.

      Reply
    • Dung

      Thanhnguyen nói đúng đấy chú Alan Phan ơi!
      Tiền vào bds ở việt nam là tiền thực nhiều lắm chú ạ, nhất là ngoài bắc họ ăn đói mặc rách để rành tiền mua nhà chú ạ. Rồi tiền “nhàn” rỗi từ những công trình bị rút ruột 30 hay 40% chú ạ.
      Cháu cũng muốn nhà giảm giá nhiều nữa để mua cho gia đình, nhưng e là không có chú ạ.

      Reply
  • ThanhNguyen

    Xin lỗi vì đánh lộn địa chỉ Email.

    Địa chỉ đúng là: thanh6399@yahoo.com

    Reply
  • 68sg

    Gía nhà việt nam phải tương đương khu vực thì mới là đáy.Bóng mà không vỡ thì thành băng..

    Reply
  • Mr dung

    hoàn toàn đồng tình với nhận xét của TS alaphan. việc CP hay NN can thiệp vào thị trường BĐS là điều TRÁI VỚI QUY LUẬT thị trường. chúng ta đang cố gắng che đậy, đắp điểm sơn trát lên một con tàu cũ nát cũ nát chuẩn bị và đang đi vào vùng tâm bão.

    Reply

Để lại một nhận xét

© 2014 GÓC NHÌN ALAN

Scroll to top